Важные нюансы продажи квартиры с прописанным человеком

Недвижка

Иногда домовладелец не может написать родственникам или знакомым, которых он сам ранее зарегистрировал.

В некоторых случаях зарегистрированные лица возникают только после приобретения квартиры и являются крупным наследством предыдущих владельцев.

Но жизнь вносит свои коррективы, и иногда такую ​​квартиру необходимо продать вне зависимости от текущей ситуации.

Можно ли реализовать жилье с зарегистрированными там гражданами?

Важные нюансы продажи квартиры с зарегистрированным лицом

Сделка купли-продажи характеризуется переходом имущественных прав от продавца к покупателю и отчуждением в результате сделки имущественных прав. Регулируется источниками законодательства, указанными в статьях 130, 131, 549, 550-558 ГК РФ. В этих нормах закона нет запрета на продажу жилья с зарегистрированным в нем лицом.

Соответственно, такая сделка может быть выполнена. Однако эти источники указывают, что сделка передает все имущественные права продавца, а также его обязанности ответственно распоряжаться своим имуществом и управлять им. Это означает, что вместе с правами собственности покупатель получает и проблемы, которые были у продавца, но не были решены.

Основанием для торговли является регистрация сделки в Росреестре, после чего сделка считается совершенной. Регистрация регулируется нормами статьи 131, пункта 1 статьи 551, пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ. Эти источники также не препятствуют Продажа квартиры с пропиской. Сделка записывается в стандартном режиме.

В идеале все члены семьи продавца должны быть уволены в момент подписания СРП, но на практике увольнение часто происходит после заключения сделки.

Вам могут быть интересны следующие статьи:

 

  • Можно ли продать квартиру с залогом? Основные нюансы процедуры
  • Что такое продажа квартиры с залогом в пользу продавца?
  • Советы продавцу недвижимости: как продать квартиру с залогом
  • Как быстро и выгодно продать жилье и когда лучше продать квартиру? совет эксперта
  • Могу ли я законно лишиться квартиры? Продажа частного дома из-за долгов

 

Как провести продажу жилья с обременением?

Лицо, прописанное в квартире продавца, может иметь разное наименование (он там собственник или не собственник и т д.), от этого зависит, возможна ли сделка, насколько она будет чистой. Таким человеком может быть:

Важные нюансы продажи квартиры с зарегистрированным лицом

  1. Сам собственник и члены его семьи, которые намерены выехать после продажи квартиры. Такие ситуации особенно распространены в альтернативных транзакциях.
  2. Родственники или знакомые продавца, которых он ранее зарегистрировал, но написать не могут.
  3. Бывшие супруги после развода.
  4. Жильцы, давно не проживающие в квартире, оставшейся от прежних владельцев и зарегистрированной до того, как продавец приобрел недвижимость.

Вне зависимости от этого сделка имеет унифицированные признаки и совершается поэтапно, по определенным правилам, предусмотренным для продажи недвижимости на вторичном рынке. Продавец должен выполнить последовательность следующих шагов:

 

  • оценка квартиры;
  • подготовка пакета документов на квартиру;
  • поиск покупателей;
  • выполнение просмотров;
  • заключение предварительного договора купли-продажи (ПДКП) (на усмотрение сторон);
  • заключение основного договора купли-продажи (ПДС).

 

После регистрации сделки продавец обязан освободить квартиру и снять с учета всех жильцов, если договором не предусмотрено иное.

Оценка недвижимости

При определении текущей стоимости необходимо учитывать статус не выписанного лица. Если это собственник и члены его семьи, то его регистрация не должна влиять на цену объекта. При этом устанавливается нормативная стоимость, предусмотренная для соответствующего района населенного пункта.

Для более точного определения текущей стоимости лучше всего ориентироваться на успешные сделки или стоимость 1 м2 жилья.

При незарегистрированном человеке, которого необходимо снять в судебном порядке, цену придется снизить до 5% вниз, а если в течение месяца покупатель не найдется, нужно быть готовым к его последующему сдвигу в сторону понижения.

Подготовка пакета документов

Важные нюансы продажи квартиры с зарегистрированным лицом

Продавец квартиры, собственник, должен подготовить следующую документацию:

  1. Заграничный пасспорт.
  2. Право собственности, которым может быть договор, свидетельство о праве на наследство, решение суда и другие подобные документы.
  3. Выписка из ЕГРН, представляющая собой право собственности и кадастровый паспорт.
  4. Технический паспорт с пояснением поэтажного плана.
  5. Кадастровая справка об отсутствии обременения залогом и отсутствия эмбарго.
  6. Копия личного кабинета.
  7. Выписка из поквартирной книги.

Кроме того, вам могут понадобиться:

  1. Согласие супругов, если квартира находится в совместной собственности.
  2. Согласие органов опеки и попечительства, если собственник несовершеннолетний.

Все документы должны быть в юридической форме, обязательно представьте свои оригиналы.

Поиск покупателей

Найти покупателей можно по объявлениям, которые публикуются в Интернете или в местных СМИ. Объявление рассылается в стандартном режиме, указывать наличие «лишних» жильцов не нужно. Но если покупателю приходится играть с зарегистрированными лицами, для которых планируется снижение стоимости жилья, то можно указать стандартную цену, а затем сделать формулировку: «возможен торг».

Проведение просмотров

Важные нюансы продажи квартиры с зарегистрированным лицом

На этапе выбора, если незарегистрированные граждане являются большой проблемой, о них следует сообщить покупателю. Чтобы эта проблема вас не оттолкнула, вы должны сначала акцентировать внимание на достоинствах квартиры, а потом сообщать, что квартира проблемная, а значит ее стоимость снижена.

Если вы планируете хранить выписку за собственника и его родственников, не рекомендуется указывать свое намерение хранить запись какое-то время после совершения сделки, на данном этапе это не рекомендуется.

Заключение ПДКП

Если покупатель нашелся, и он не боится прописанных в квартире людей, то можно переходить к заключению ПДКП. Данная процедура регулируется нормами статьи 429 ГК РФ. Вы должны быть осторожны, делая это. Возможны случаи, когда покупатель соглашается на сделку и вносит задаток по ПДКП, а затем отказывается от сделки по вине регистрантов и требует возврата задатка в двойном размере.

Согласно нормам статей 380 и 381 ГК РФ, если продавец виновен в прекращении сделки, он возвращает в двойном размере сумму, полученную в качестве залога.

Чтобы избежать таких проблем, вам необходимо:

 

  • немедленно заключить основной договор купли-продажи;
  • или в МПКП называть предоплату не «депозит», а «аванс».

 

Важные нюансы продажи квартиры с зарегистрированным лицом

Во всем остальном ПДКП составляется в стандартной форме, никаких дополнительных требований к нему не предъявляется. Здесь необходимо указать:

 

  • сведения о сторонах сделки;
  • особенности квартиры;
  • цена сделки;
  • время сделки.

 

Предварительный договор действует до момента заключения сделки и нигде не фиксируется. Но, во избежание последующих претензий со стороны покупателя, имеет смысл ввести дополнительную норму о прописанном в квартире лице. Для этого можно использовать простую формулировку: «Петров Иван Иванович остается прописанным в квартире». Если вопрос касается владельцев помещений, достаточно обсудить эту тему устно.

 

  • Скачать форму МПАР
  • Скачать образец MPAP

 

Заключение договора купли-продажи

DCT должен содержать его существенные положения. Без них документ не имеет юридической силы и не будет зарегистрирован в Росреестре.

Существенными положениями являются:

Важные нюансы продажи квартиры с зарегистрированным лицом

  1. Объект договора, в котором указываются стороны сделки — Продавец и Покупатель, а также параметры квартиры.
  2. Также вводится стандартная формулировка о том, что имущество является собственностью продавца, и его продажа не нарушает прав третьих лиц. Данную формулировку следует вносить в том случае, если зарегистрированное лицо не имеет законного права претендовать на пользование квартирой.
  3. Цена дома.
  4. Условия и метод расчета. Имеется в виду использование жилищного сертификата, ипотеки. Способ оплаты включает в себя наличные деньги, аккредитив, сейф.
  5. Время перечисления денег с указанием рассрочки или выплаты единовременной суммы.
  6. Условия передачи квартиры покупателю.
  7. Условия сдачи квартиры. Если собственник и его семья остаются зарегистрированными, то должна быть указана дата, когда они будут зарегистрированы.
  8. Права и обязанности сторон.
  9. Ответственность сторон. Здесь можно поставить условие назначения штрафа продавцом, если он и его семья не выедет в указанную дату.
  10. Заключительные положения. В них необходимо внести сведения о зарегистрированном лице, если он имеет законное право прописываться в квартире. В этом случае покупатель не сможет потом написать его через суд.

 

  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с зарегистрированным лицом
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры с зарегистрированным лицом

 

Получатели квартплаты или завещательного отказа будут иметь законное право на регистрацию и проживание в квартире. В этом случае стоимость жилья должна быть значительно снижена.

Если на учете останется «проблемное лицо», которого впоследствии придется уволить по решению суда, то вносить сведения о нем в договор не нужно. Но и игнорировать его наличие в документе также нецелесообразно, так как покупатель сможет оспорить сделку, если не захочет возиться с выпиской. Поэтому необходимо составить дополнительное соглашение к договору о том, что в квартире остается зарегистрированное лицо, которому покупатель обязуется написать через суд после вступления во владение.

Нюансы, если зарегистрирован пенсионер

Важные нюансы продажи квартиры с зарегистрированным лицом

В соответствии с пунктом 2 статьи 292 ГК РФ право пользования жилым помещением у лиц, зарегистрированных предыдущим собственником, прекращается в момент совершения сделки. Но суд может рассмотреть вопрос о прекращении такого права, так как к таким гражданам предъявляются определенные критерии:

 

  • возраст и умственные способности;
  • возможность решить вопрос с наличием жилья самостоятельно.

 

На этом основании суд может отказать в увольнении лицу, не соответствующему установленным критериям.

Хотя особых правил выписки лиц пенсионного возраста не установлено, суд будет руководствоваться положением пенсионера, состоянием его здоровья и наличием родственников, с которыми они могли бы проживать. Как минимум, ситуация с увольнением пенсионерки не гарантирует, что суд вынесет решение в пользу истца. Поэтому люди пенсионного возраста, несовершеннолетние дети и подростки должны быть зарегистрированы заранее, до совершения сделки.

Если покупатель не может освободить пенсионерку, он вправе оспорить сделку в течение трех лет со дня ее заключения, в соответствии с нормами статьи 196 ГК РФ.

Если на этаже прописаны третьи лица, обстоятельства зависят от того, насколько проблематичен их выезд. В некоторых случаях ваше освобождение может быть достигнуто через суд. Иногда их невозможно снять с учета, исправить такую ​​проблему можно только при значительном снижении стоимости жилья.

Оцените статью