В каких случаях при продаже комнаты нужно согласие собственников, и как получить и оформить отказы от соседей?

Недвижка

Долевая собственность на квартиру допускает продажу доли одним из участников.

При этом необходимо учитывать нюансы сделки.

Рассмотрим, в каких случаях требуется согласие соседей или арендодателей при продаже комнаты, а в каких нет.

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго и других собственников и как с ними договориться?

В каких случаях требуется согласие собственников при продаже комнаты и как получить и обработать отказы соседей?

Долевая собственность, согласно статье 244 ГК РФ, возникает при регистрации объекта на двух и более лиц.

Предусматривает пользование, владение и совместное распоряжение жилым помещением. Поэтому все вопросы, связанные с такой квартирой, нужно решать сообща. Процесс купли-продажи не является исключением.

Согласно нормам статьи 250 ГК РФ сособственники на праве долевой собственности имеют преимущественное право покупки недвижимого имущества, в том числе долей в квартире.

Это означает, что при планировании продажи они должны быть надлежащим образом уведомлены в первую очередь, а их отказ от своих льгот подается во время сделки и ее регистрации.

Есть несколько способов договориться с ними. Оптимальный вариант, если продавец пришлет сообщение о предстоящей продаже акции и предложит купить ее исходя из имеющейся прибыли.

Если они отказываются от покупки доли, то должны обратиться к нотариусу и там договориться о сделке с отказом от преимущественного права подписки.

Если соседи отказываются идти к нотариусу под благовидным или другим предлогом, продавец вправе использовать другой вариант уведомления, отправив его почтой России.

Как получить документ от совладельцев недвижимости у нотариуса и без него?

Без согласия соседей сделка не может быть осуществлена. Заполненный и подписанный договор купли-продажи помещения (ДКП) не будет зарегистрирован без предоставления сведений об отказе совладельцев.

А без регистрации сделка не будет внесена в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), что означает полное отсутствие правовой базы, и договор не вступит в силу.

Нотариально заверенное согласие на сделку готовится примерно в течение часа после обращения в офис, его подготовка обойдется примерно в 1-1,5 тысячи рублей.

Продавцу не нужно обращаться к нотариусу вместе с соседом, он может оформить документ самостоятельно.

Оформление извещения о продаже заказным письмом осуществляется продавцом акций. Если с ним в квартире проживают его соседи, он должен отправить заказное письмо на свой адрес и указать в качестве адресата своего соседа.

Каждый совладелец должен подать отдельное письмо. В случае отсутствия одного из совладельцев необходимо узнать его адрес и отправить такое письмо по адресу местонахождения.

В каких случаях требуется согласие собственников при продаже комнаты и как получить и обработать отказы соседей?

В уведомительном письме должно быть указано следующее:

 

  • факт продажи доли в квартире;
  • уведомление о праве преимущественной покупки со ссылкой на ст. 250ГК;
  • цена акции.

 

Письмо должно быть вложено в конверт и не запечатано. Оператор почтового отделения удостоверится, что указанный документ действительно вложен в конверт, произведет опись вложения и передаст его отправителю. Затем письмо запечатывают и отправляют с уведомлением о вручении.

 

  • Скачать бланк письма-уведомления о продаже доли в квартире
  • Скачать образец письма-уведомления о продаже доли в квартире

 

Доставка письма зависит от скорости почты и может занять в среднем от двух-трех дней до недели.
Стоимость отправки с простым уведомлением может немного превышать сумму в 100 рублей. Отправка письма такого типа, если не было договора на покупку части, равносильна получению отказа от соседей.

Можно ли без согласия?

Подумайте, можете ли вы продать часть квартиры или комнаты без согласия соседей. Иногда получить отказ от соседей проблематично. Например, вступают в конфронтацию и намеренно разрывают сделку.

ИЛИ — один из них не проживает в общей жилплощади. В этом случае вы можете выбрать один из подходящих способов продажи, ориентируясь на следующие варианты:

 

  • дарение комнаты;
  • продажа покупателю части помещения;
  • продажа помещения с предварительным уведомлением собственников.

 

Каждый из этих вариантов имеет свои плюсы и минусы и может использоваться совершенно легально, но с некоторыми предосторожностями.

Нужно ли разрешение совладельцев при регистрации по договору дарения?

В каких случаях требуется согласие собственников при продаже комнаты и как получить и обработать отказы соседей?

Дарение оформляется за раздел квартиры без согласия соседей, что является весомым плюсом.

Сама операция по дарению является законной, но ее особенность в том, что в обмен на пожертвованные товары даритель не имеет права на получение денег, услуг или иных имущественных прав.

Поэтому перечисление денег за получение комнаты в подарок будет сопряжено с некоторыми рисками, и будет полностью зависеть от добросовестности сторон.

Вы можете совершить эту сделку, самостоятельно составив договор дарения, а затем заверив его нотариально. Или заключить полностью у нотариуса. Оформление такого договора, если стороны не являются родственниками, будет стоить:

 

  • технические услуги, которые могут составить 5-10 тысяч рублей;
  • госпошлина, которая составляет 0,6% от общей стоимости доли (родственники 0,3%).

 

Поскольку дарственная стоимость объекта не указана, необходимо принести один из следующих документов:

 

  • справка из БТИ о цене объекта;
  • кадастровая справка о кадастровой стоимости указанной доли;
  • мнение оценщика.

 

В дополнение к этим расходам одаренный платит 13% от стоимости подарка в качестве НДФЛ. Этот платеж должен быть произведен в течение налогового периода путем заполнения декларации. От налога освобождаются только близкие родственники:

 

  • родители и дети, в том числе приемные родители и приемные дети;
  • мужья;
  • бабушек и дедушек, внуков и внучек.

 

Заменять дарение продажей безопасно только в сделках с родственниками или людьми, пользующимися безоговорочным доверием. В случае возникновения споров, основанных на недобросовестности сторон, вернуть денежный объект сделки будет более чем сложно.

Сама сделка оформляется у нотариуса в тот же день, на регистрацию уйдет около недели, если документы передаются через МФЦ, и 3 дня, если их принимает сразу отделение Росреестра.

Оформление сделки

В каких случаях требуется согласие собственников при продаже комнаты и как получить и обработать отказы соседей?

Если соседи не возражают против подписания отказа, но продавец хочет продать квартиру определенному лицу, проблему преимущественного права подписки можно обойти, продав незначительную часть доли. Алгоритм действий следующий:

  1. Собственник части сообщает соседям о продаже незначительной части части квартиры, оцененной по максимальной рыночной стоимости.
  2. Предоставляет отказ от льготной подписки или оформляет его отправкой заказных писем.
  3. Продавец составляет с покупателем договор купли-продажи на небольшую часть его помещения, фиксирует сделку.
  4. После регистрации сделки покупатель становится таким же совладельцем доли, как и другие соседи. Между ними право преимущественной покупки не применяется.
  5. Стороны оформляют продажу оставшейся части, регистрируют ДКП в Росреестре.

Как и в случае с дарением, данная сделка оформляется в нотариальной конторе или удостоверяется нотариусом. Это правило распространяется на все операции с акциями.

Поэтому к нотариусу придется обращаться дважды. Чтобы сэкономить деньги на составлении договоров, вы можете составить их самостоятельно. Тогда вам придется платить только за сертификат.

Эта сделка является совершенно законной и не имеет юридических недостатков. Но и здесь есть некоторые минусы, хотя и не столь существенные.

Например, кто-то из соседей не откажется от своего преимущества и согласится купить оригинальную деталь. Тогда вся схема рухнет, и лучшим выходом для продавца будет продать все свои гражданские активы.

Что делать после уведомления собственников?

Правильно известив владельцев, отправив заказное письмо, нужно подождать месяц.

Если вы не дадите положительный ответ, то можете переходить к сделке. После получения официального отказа вы можете сразу приступить к обработке транзакции. Эти нормы регулируются пунктом 2 статьи 250 ГК РФ.

В каких случаях требуется согласие собственников при продаже комнаты и как получить и обработать отказы соседей?

Нотариусу (юристу) при регистрации ДКП, а также в МФЦ при передаче документации на регистрацию предъявляются доказательства направления писем. Ими являются следующие бумаги, полученные на почте:

 

  • квитанция о вручении заказного письма с уведомлением;
  • описание вложения;
  • уведомление о том, что письмо получено адресатом.

 

Если было получено официальное письмо-отказ, к пакету также должна быть приложена документация, подтверждающая, что соседи были должным образом уведомлены.

В случае нарушения процессуальных норм сособственник может выступить в качестве субъекта и потребовать восстановления нарушенного ответчиком преимущественного права. Такие полномочия сохраняются за ними в течение трех месяцев.

Совладелец может оспорить только право на приобретение комнаты в квартире, но не саму сделку. В этом случае вы обязаны выступать в качестве стороны продажи.

Чтобы процедура уведомления имела максимальную правоспособность и не могла быть впоследствии оспорена соседями, уведомление можно произвести через нотариуса. В этом случае высылается нотариальный документ, в котором указаны все необходимые сведения, и отправитель оформляет нотариуса, заполнившего уведомление.

В этом случае продавцу необходимо только оформить документы у нотариуса, а затем вернуться через месяц для получения справки от нотариуса о правильности проведения процедуры. Каждое такое уведомление обойдется владельцу в пределах полутора тысяч рублей.

При продаже комнаты или другой части квартиры в первую очередь необходимо уведомить соседей. Если они мешают сделке, можно либо оформить дарственную покупателю, либо продать сначала небольшую часть, а потом остальные права. После отправки уведомления, если оно было проигнорировано, нужно подождать месяц.

Оцените статью