Тонкости переуступки прав собственности на квартиру: что это и как продать объект в строящемся или сданном доме?

Недвижка

В число сделок с недвижимым имуществом входит уступка прав или правопреемство. По сути, данный вид сделки аналогичен купле-продаже недвижимости, но имеет свои особенности и является важным и безусловно необходимым при определенных обстоятельствах.

Уступка применяется в тех случаях, когда условия продажи еще не созрели, а прецедент перехода права собственности уже имел место.

Правовая база проведения сделки в строящемся объекте недвижимости

Тонкости перехода права собственности на квартиру: что это такое и как продать объект в строящемся или арендованном доме?

На основании пункта 4 статьи 454 ГК РФ к уступке применяются положения законодательства, регулирующего куплю-продажу квартиры. Это статьи 549, 551, 558 ГК РФ. Статья 550 настоящего Кодекса требует, чтобы договор был заключен в письменной форме. Особенности поручения и допустимость его осуществления с недвижимым имуществом регулируются статьями 388-391 Гражданского кодекса Российской Федерации. Он касается ряда юридических ситуаций, в том числе покупки квартиры в строящемся доме.

Статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации. Бланк договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимого имущества влечет его ничтожность.

При этом необходимо учитывать нормы статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, регулирующей уступку прав по договору долевого участия (ДДУ). Регистрация сделки в Росреестре необходима в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимого имущества» от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ. Если имущество находится в залоге, применяются следующие законы:

 

  • № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)» от 16 июля 1998 г.;
  • № 218-ФЗ «О кредитных историях» от 30 декабря 2004 г

 

Некоторые локальные акты, включенные в учредительные документы учредителя, также могут иметь юридическую силу.

Вам могут быть интересны следующие статьи:

 

  • Какие документы нужно запрашивать у продавца при покупке квартиры: список, нюансы для новостроек и перепродажи
  • Как быстро и выгодно продать жилье и когда лучше продать квартиру? совет эксперта
  • Все что нужно для регистрации нового адреса в одной статье! Подробное описание процедуры регистрации
  • Что важно знать владельцу о том, сколько времени занимает продажа квартиры после покупки и о порядке налогообложения?
  • Сделки с неприватизированным жильем: можно ли продать такую ​​квартиру, как это сделать на законных основаниях?

 

Что такое переуступка?

Уступка – это способ передачи права собственности, который распространяется не на недвижимое имущество, а на право требования квартиры. Принимающая сторона (правопреемник) становится правопреемником на получение жилого помещения в будущем, когда будет разрешен въезд в квартирную собственность. Если речь идет о строящемся доме, то время вступления в собственность допускается после ввода дома в эксплуатацию.

Продажа участка — это не то же самое, что покупка с полной продажей; значит есть такие отличия:

  1. Уступка передает права на объекты, существующие только документально, но фактически не возникшие.
  2. Передающая сторона (передающая сторона) еще не приобрела права собственности на объект, но право требования на него как дольщика возникло по договору долевого участия.

Важно: передающее лицо может делегировать свои права только в той мере, в какой они принадлежат ему самому, поэтому цедент не должен передавать правопреемнику вещные права, которые он еще не получил.

Тонкости продажи: до какого момента можно менять дольщика на этапе возведения здания?

Тонкости перехода права собственности на квартиру: что это такое и как продать объект в строящемся или арендованном доме?

Сделка заключается в продаже пакета документации на квартиру, подготовленного участником долевого строительства. На основании сделки право на получение квартиры по ДДУ передается в полном объеме, так как данный договор считается правоустанавливающим документом на строящуюся недвижимость.

Кроме полной передачи прав на квартиру, к правопреемнику переходят все виды обязательств, которые ранее выполнялись цедентом:

 

  • сделать платежи;
  • участие в приемке квартиры после строительства новостройки;
  • зависимость от осведомленности и возможностей разработчиков;
  • регистрация права собственности на квартиру;
  • защищать имущественные интересы в случае их нарушения.

 

Перечисленные обязательства, предусмотренные ДДУ, заканчиваются в момент сдачи дома в эксплуатацию. Так как после оформления акта госприемки правоустанавливающим документом становится комплект, состоящий из ДДУ и акта приемки вашей квартиры.

Следовательно, с этого момента переход права требования по ДДУ прекращается, в связи с тем, что квартира, как самостоятельный объект недвижимости, считается фактически возникшей.

Продажа прав собственности, если дом не сдан в эксплуатацию

Иногда застройщик может продать квартиру еще на стадии земляных работ. В этот момент риски вложения денег особенно высоки, но конечная стоимость готового дома с черновой отделкой будет намного ниже. Для получения права требования на квартиру в строящемся доме участники долевого строительства и будущие собственники оформляют ДДУ.

При необходимости отказа от участия в долевом строительстве они могут составить договор уступки при соблюдении следующих условий:

  1. Обязательное оформление ДДУ, в котором устанавливается положение о происхождении поручения. Или официальное получение согласия промоутера на трансфер.
  2. Наличие загранпаспортов с пропиской, для представителей сторон — доверенностей.
  3. Стороны поручения должны быть совершеннолетними и дееспособными. Либо законные представители должны действовать от вашего имени, предъявив разрешение органов опеки и попечительства.
  4. Регистрация ДДУ должна производиться в Росреестре. То же самое относится и к договору уступки.
  5. Новостройка не должна быть введена в эксплуатацию по акту государственной приемки, а должна находиться в стадии строительства.
  6. Если передающий состоит в браке, требуется согласие второго супруга.
  7. Если ДДУ было нотариально удостоверено, то и договор уступки должен быть нотариально заверен.

Тонкости перехода права собственности на квартиру: что это такое и как продать объект в строящемся или арендованном доме?

Для оформления цессии требуется копия ДДУ, реквизиты которой переносятся в договор цессии. Следует отметить, что основным правоустанавливающим документом является ДДУ, без которого договор уступки не имеет юридической силы и не дееспособен.

Поскольку сделка совершается с юридически значимым объектом, не имеющим реальной связи, получатель должен тщательно проверить:

 

  • правоспособность каждого документа;
  • добросовестность и прибыльность промоутерской компании;
  • количество документов в пакете – если ранее была сделана уступка, необходимо передать все копии договоров;
  • платежные документы должника.

 

Справка: При банкротстве застройщика участник получает сумму, указанную в ПДУ, излишне уплаченные деньги передающему лицу не возвращаются.

После проверки пакета документации стороны заключают сделку по следующему алгоритму:

  1. Составьте договор аренды и подпишите его собственноручно.
  2. Составьте акт приема-передачи пакета документации, сделайте перечень всех имеющихся в нем документов.
  3. Они несут договор с приложенной документацией для регистрации перехода прав в МФЦ.

В МФЦ принимающая сторона уплачивает положенную госпошлину за долевое владение, которая составляет 350 рублей, и пишет заявление о регистрации перехода прав. Документы доставляются под расписку. Через 10 дней регистрация завершается и правопреемник становится новым участником долевого строительства.

Как протекает процесс, если объект сдан?

Сдача дома после возведения новостройки может занять от двух месяцев, если строительные работы были проведены без дефектов, и до года, если застройщику нужно время для их завершения. Этот срок замораживает право акционера распоряжаться имуществом. Переуступка может осуществляться до подписания акта государственной приемки, после чего такой процесс недопустим.

После сдачи построенного дома в эксплуатацию дольщики могут оформить право собственности на квартиру. Это право позволяет осуществлять полноценную куплю-продажу квартиры, а уступка, как способ передачи прав на получение жилого помещения, одновременно теряет свою актуальность и юридическую силу. Уступкой после оформления жилья в собственность может быть только право на покупку квартиры. Алгоритм этой процедуры следующий:

Тонкости перехода права собственности на квартиру: что это такое и как продать объект в строящемся или арендованном доме?

  1. Стороны сделки заключают предварительный договор купли-продажи (ПДКП). Исходя из этого, после оформления права собственности на квартиру планируется продажа готового объекта.
  2. Продавец может получить предоплату или задаток по МПСР.
  3. Покупатель, выступивший стороной по сделке в рамках СДПК, вправе составить договор уступки, приложение к предварительному договору.
  4. В результате уступки получатель возвращает деньги на сумму аванса или задатка, а взамен получает право требовать продажи.
  5. В день, указанный в ПДКП, или после получения выписки из ЕГРН на праве собственности, на основании представленных договоров, сделка состоится.

Внимание: согласно ПДКП ни в коем случае вся стоимость владения не должна передаваться продавцу (цеденту), так как данный договор не зарегистрирован в Росреестре и не дает никаких прав на объект.

Как проходит оформление по ДДУ в строящемся доме по ипотеке?

Банки стараются не давать кредит на покупку жилья в строящемся доме, особенно на начальных этапах строительства. Чем выше риски, тем больше вероятность того, что банк откажет акционеру в кредите. Банки не принимают право требования в качестве залога. В этом случае могут быть актуальны следующие варианты:

  1. Залог другого недвижимого имущества, принадлежащего акционеру.
  2. Купить квартиру на этапе подготовки дома, непосредственно перед сдачей в эксплуатацию.

Для получения ипотечного кредита необходимо собрать пакет документации на квартиру и подтвердить соответствующую степень готовности дома. Вы также должны подтвердить свою кредитоспособность, создав положительную кредитную историю. Заявление с сопроводительной документацией подается в банк, где рассматривается до двух недель, после чего клиент банка получает мотивированный отказ или предложение ипотечного кредита.

При оформлении ипотеки вступают в силу следующие особые правила:

Тонкости перехода права собственности на квартиру: что это такое и как продать объект в строящемся или арендованном доме?

  1. Цессионарий оформляет кредитный договор с банком и прилагает его к ДДУ и договору цессии, передавая в Росреестр на регистрацию.
  2. После вступления в собственность квартира передается в залог (если в залог не внесено иное имущество).
  3. После полного погашения ипотечного кредита залог аннулируется и квартира становится полноценной собственностью человека.

В остальном процедура распределения осуществляется по общим правилам.

Назначение требуется, когда объект еще не возник как реальная единица, но вся документация на него подготовлена. В большинстве случаев такая форма сделок распространяется на новостройки, до ввода дома в эксплуатацию. После подписания акта приема-передачи дом оформляется в собственность и может быть продан.

Оцените статью