Сам себе риэлтор: как продать свою долю в квартире быстро и выгодно

Недвижка

Если продажа квартиры для граждан РФ уже привычная процедура, то продажа части квартиры сбивает с толку.

Есть много вопросов, которые нужно соблюдать, понимать порядок процедуры, собирать необходимые документы.

В то же время вы должны соблюдать законы, чтобы не попасть в тюрьму за мошенничество.

Правовая база

Свой риелтор: как быстро и выгодно продать свою часть квартиры

2 июня 2016 г вступил в силу Федеральный закон № 172 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Данным законом внесены изменения в действующий ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Принятый закон обязывает владельцев недвижимости совершать различные сделки только в присутствии нотариуса.

он замечает нарушения при продаже во время сделки, следит за тем, чтобы чьи-либо интересы не были ущемлены, а также не допускает мошеннических действий.

Также в поправках к закону 2016 года ужесточены правила совершения сделок с недвижимостью, собственником которых является несовершеннолетний.

Еще раз обязательно присутствие нотариуса, который в данном случае является защитником интересов несовершеннолетнего и защищает его от неправомерных действий опекунов и родственников.

Продажа собственником его части, то есть части имущества, законом не запрещена.

Но не спешите искать покупателя.

При отчуждении такого недвижимого имущества действует правило преимущественного выкупа доли сособственниками.

Установлено в п. 1 ст. 250 ГК РФ: «При продаже доли в праве общей собственности третьему лицу остальные участники совместной собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях».

Вам могут быть интересны следующие статьи:

 

  • Подробный алгоритм проведения сделки купли-продажи долевой собственности на квартиру через нотариуса
  • Доля в приватизированной квартире: как продать по закону?
  • Составление договора купли-продажи доли в квартире с материнским капиталом. Пример договора и нюансы сделки
  • Как продать долю в квартире третьему лицу
  • Продажа части квартиры без согласия других собственников

 

Пошаговая инструкция продажи доли в квартире

С чего начать?

Свой риелтор: как быстро и выгодно продать свою часть квартиры

Принимая решение о продаже части недвижимого имущества другим собственникам или жильцам квартиры, собственник обязан письменно уведомить всех остальных собственников этой квартиры о своем решении.

В документе должны быть указаны цена продажи и условия.

Уведомление направляется через нотариуса или по почте с указанием даты получения уведомления.

Если права других собственников квартиры нарушены, они могут потребовать отмены продажи части или изменения условий продажи через суд в трехмесячный срок.

ПРИМЕЧАНИЕ. Крайний срок для ответа других владельцев на письменное уведомление составляет 30 дней.

В случае если несколько собственников решат участвовать в сделке, преимущественное право предоставляется тому, кто предложит наибольшую цену.

Если по истечении 1 месяца ответа от других собственников не поступило, то собственник вправе оформить сделку купли-продажи третьим лицам.

Где оформляют и куда идти?

Для правильной подготовки всех заявлений и сбора всех необходимых документов вы можете обратиться к риелтору, который сделает за вас всю бумажную работу.

Однако можно попробовать собрать документы самостоятельно.

Подписание договора купли-продажи происходит у нотариуса.

Готовый к использованию уже сегодня пакет документов можно отправить двумя способами:

Свой риелтор: как быстро и выгодно продать свою часть квартиры

 

  • Через МФЦ (Многофункциональный центр);
  • Через ЗАГС.
  • Через сайт Росреестра (после одобрения заявки необходимо предоставить оригиналы документов лично в течение 10 рабочих дней).

 

Какие нужны документы?

При составлении договора купли-продажи следует обратить внимание на наличие следующих пунктов:

 

  • Название всех сторон;
  • Адреса всех участников сделки;
  • Описание объекта договора: сама квартира (адрес, метраж, количество комнат и т.д.), а также ее действия;
  • Цена;
  • Информация об ограничениях в виде прав других лиц на доли в недвижимом имуществе.

 

Этот документ заверяется нотариусом.

Свой риелтор: как быстро и выгодно продать свою часть квартиры

Скачать пример продажи части квартиры

После составления договора полный пакет документов необходимо подать на регистрацию.

Полный список документов выглядит так:

  1. Письменный отказ всех остальных собственников жилья от покупки;
  2. При отсутствии письменного отказа необходимо приложить документ, подтверждающий уведомление совладельцев о продаже;
  3. Сертификат ЕГРП;
  4. Технический паспорт БТИ;
  5. Кадастровый паспорт;
  6. Контракт на продажу;
  7. Заявление;
  8. Документы, удостоверяющие личность обеих сторон (паспорта);
  9. Чек об уплате госпошлины;
  10. Документы, подтверждающие уведомление совладельцев о продаже доли или их отказе от ее покупки;
  11. Если в сделке участвует несовершеннолетний, требуется справка из органов опеки и попечительства.

После согласования всех документов и оформления прав собственности на другое лицо, он становится полноправным собственником недвижимости.

Сроки оформления

Свой риелтор: как быстро и выгодно продать свою часть квартиры

Как уже было сказано, реакция всех собственников на извещение о продаже квартиры составляет 30 дней.

В этот период могут дать письменное согласие на покупку части дома.

После сбора всех необходимых документов, их подписания у нотариуса и отправки в Росестр заявление обрабатывается по закону в течение трех рабочих дней, вместо восемнадцати, как было раньше.

Стоимость оформления

За удостоверение документа купли-продажи у нотариуса взимается фиксированная плата: 0,5% от стоимости доли недвижимого имущества.

Данный платеж производится один раз и не может быть меньше минимального порога — 300 рублей, а также не может быть больше 20 000 рублей.

Кроме того, за государственную регистрацию необходимо уплатить госпошлину в размере 2000 рублей.

Если доля в жилплощади находится в собственности менее трех лет и сумма продажи больше цены покупки, то согласно НК РФ собственник должен уплатить налог в размере 13 % от суммы сделки . Количество.

Собственник, продающий часть имущества, облагается НДФЛ за счет выручки от продажи.

Операция до 1 млн рублей налогом не облагается, а сумма, превышающая этот порог, облагается налогом минус 1 млн рублей. Также налоговый вычет не может быть больше 260 тысяч рублей.

Когда могут отказать?

Свой риелтор: как быстро и выгодно продать свою часть квартиры

В основном отказ в продаже доли может быть при неправильно оформленных документах или при отсутствии некоторых из них.

Так, например, при продаже части квартиры, где фигурирует несовершеннолетний, обязательно присутствие нотариуса при оформлении всех документов, а также органов опеки и попечительства.

Нотариус должен оценить законность сделки, а органы опеки должны получить подтверждение того, что ребенок в скором времени будет прописан в другом жилом помещении (покупном или у родственников), так как гражданин РФ должен иметь постоянный вид на жительство до достижения возраста большинства

Отмена может быть оформлена в начале транзакции.

Нотариус, оценив намерения собственника акции, может не допустить совершения сделки, если решит, что она незаконна.

Отказ, пришедший из Росреестра, свидетельствует о наличии ошибок в документах или отсутствии документов.

В этом случае необходимо обратиться за помощью к специалисту.

Особенности и нюансы

Если один собственник

Свой риелтор: как быстро и выгодно продать свою часть квартиры

Если в квартире только один собственник, то он сам вправе выбирать, какую часть имущества он выставит на продажу.

В этом случае вы получаете часть денег от продажи, оставляя часть имущества.

При этом сохраняются все правила долевой продажи, кроме уведомления других собственников (поскольку их нет, данный пункт не актуален).

Во избежание недоразумений и конфликтов с другим собственником необходимо сразу указать в договоре, какая часть имущества (какое помещение) продается, а также указать правила пользования имуществом.

Если несколько долей

При продаже квартиры, когда есть покупатель и несколько собственников, все делается с учетом следующих моментов:

  1. В случае согласия всех собственников на передачу права собственности с каждым собственником заключается единый договор, определяющий правила расчета. При этом уведомление каждого собственника о продаже не требуется, так как все они участвуют в сделке.
  2. Главное условие – договор должен быть нотариально заверен.

Без участия нотариуса

Свой риелтор: как быстро и выгодно продать свою часть квартиры

Несмотря на закон, вступивший в силу в 2016 году, оформить документы при продаже части имущества по-прежнему можно самостоятельно.

Самостоятельно можно только составить заявления, собрать все документы, составить договор, но их еще нужно нотариально заверить.

В остальных случаях закон запрещает сделку купли-продажи без нотариуса.

Варианты быстрой продажи доли в квартире

Часто продажа части недвижимости продается не так быстро, как хотелось бы.

Мало кто стремится платить деньги за сосуществование с другими собственниками на одной территории.

Особенно сложно будет продать часть квартиры по рыночной стоимости.

Итак, чтобы быстро продать долю в квартире, есть несколько способов:

  1. Сделать стоимость части квартиры ниже рыночной стоимости.
  2. Договоритесь с другими собственниками о совместной продаже всех домов. На всю жилплощадь покупателей гораздо больше, чем на комнату в коммуналке или квартире.
  3. Необходимо привести все документы в порядок. Поэтому наличие справки о безнадежности квартиры может стать существенным преимуществом при продаже.

Другие особенности и нюансы

При продаже части жилплощади можно столкнуться с различными проблемами и нюансами.

Вот основные из них:

 

  • Муж и жена владеют одним и тем же имуществом. Продажа доли от одного супруга другому будет незаконной.
  • При продаже доли родственникам (не супругу) необходимо составить акт о передаче денег, чтобы сделка не считалась мнимой.
  • Чтобы продать часть квартиры, которая досталась по наследству, необходимо дождаться официального вступления в наследство. Только после этого акция может быть продана по общепринятым правилам.

 

Другие особенности и нюансы можно обсудить с нотариусом или риелтором, которому предоставлено право регистрировать куплю-продажу доли.

Можно ли продать долю в квартире, которая находится в ипотеке?

Свой риелтор: как быстро и выгодно продать свою часть квартиры

Часто возникает вопрос: можно ли продать долю в заложенной квартире?

Ответ: да, это возможно.

Но надо учитывать ряд нюансов.

При необходимости продажи части квартиры, находящейся в ипотеке, необходимо, в первую очередь, позаботиться о согласии банка на сделку.

Если кредит не выплачивается в момент продажи, то продажа невозможна.

Вы можете обратиться в банк за информацией о досрочном погашении кредита.

Если запрос одобрен, можно приступать к оформлению продажи.

Проще всего продать часть ипотеки бывшему супругу, банки в этом случае редко отказывают в сделке.

Если продажа осуществляется третьему лицу, возможны следующие варианты:

  1. Самостоятельная продажа квартиры без согласия. В этом случае заемщик перечисляет сумму кредита на банковский счет. Эти средства используются для досрочного закрытия ипотеки, и продажа может быть оформлена по обычным правилам.
  2. Оформление документов и регистрационные действия самим банком, погашение кредита и передача залога покупателю. При этом полное присутствие банка в процессе купли-продажи делает сделку более безопасной для всех сторон.
  3. Новое оформление ипотеки в пользу покупателя.

В этом случае необходимо учитывать и других владельцев квартиры.

ВНИМАНИЕ Правило о преимуществе продажи квартиры другим собственникам не теряет своей силы и при продаже квартиры, находящейся в ипотеке.

Составление договора купли-продажи части квартиры требует серьезной предварительной подготовки к процедуре.

Оптимальный вариант – обратиться за помощью к профессионалам, которые будут контролировать процесс и сопровождать вас на протяжении всей продажи части квартиры.

Оцените статью