Продажа квартиры два собственника: особенности сделки при нескольких владельцах

Недвижка

Отчуждение недвижимого имущества происходит в порядке, строго регламентированном законодательством.

Даже простая сделка между продавцом и покупателем имеет свои нюансы.

Если у квартиры несколько собственников, заключение договора занимает больше времени и требует дополнительных документов.

Отличия общей долевой и общей совместной собственности

Продажа квартиры от двух собственников: особенности сделки с несколькими собственниками

Институт общей собственности прочно укоренился в сфере недвижимости с момента возникновения демократии.

Возникает при продаже квартиры двумя собственниками, когда два и более лица приобретают права на один и тот же объект по собственной инициативе или в силу закона.

Порядок реализации права собственности в этом случае зависит от формы общей собственности:

 

  • встреча;
  • дробный.

 

Первый способ предполагает, что стороны права пользуются имуществом на одних и тех же условиях без закрепления конкретной части объекта.

Он формируется, когда дом приобретается в период брака.

Формально собственником будет один из супругов, но без согласия другой стороны они не смогут осуществлять операции по отчуждению.

В форме участия каждому из участников закрепляется определенная доля в праве общей собственности.

Каждый из собственников может распоряжаться своей частью вещи исключительно в соответствии с правилами, установленными законом.

Причины формирования права общей долевой собственности:

 

  • приватизация социального жилья;
  • наследование имущества;
  • покупка объекта несколькими людьми.

 

Вам могут быть интересны следующие статьи:

 

  • Подробный алгоритм проведения сделки купли-продажи долевой собственности на квартиру через нотариуса
  • Свой риелтор: как быстро и выгодно продать свою часть квартиры
  • Как продать долю в квартире третьему лицу
  • Как оформить продажу доли в квартире другому собственнику: особенности и тонкости процесса
  • Продажа части квартиры без согласия других собственников

 

Правовая база

Продажа квартиры от двух собственников: особенности сделки с несколькими собственниками

Фундаментальные основы института права общей собственности регулируются статьями 244-256 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьей 42 Федерального закона № 218 «О государственном реестре недвижимого имущества».

Совладельцы имеют одинаковые права на владение, получение от него выгоды и контроль за дальнейшей судьбой объекта.

Также размер части не выражает конкретную часть квартиры, в которой человек может проживать. Имеет значение только в момент перехода права на помещение.

Часть 2 статьи 246 ГК РФ предоставляет каждому участнику долевой собственности возможность распоряжаться своей долей квартиры любым способом, но только с согласия остальных сособственников, что выражается в форма активная или пассивная.

Нюансы продажи квартиры, если несколько собственников

Порядок будет зависеть от вида общего блага, но в любом случае стороны сделки должны предварительно согласовать предмет договора, цену вещи и порядок расчета.

Совместная собственность

После составления договора купли-продажи, в котором указаны данные правообладателя, необходимо:

  1. Оформить согласие супруга на сделку у нотариуса, если личное присутствие обеих сторон невозможно.
  2. Собрать полный пакет документов для оформления договора.
  3. Подать комплект документов и заявление о переходе права на квартиру к покупателю в территориальное отделение Росреестра или через МФЦ.

Внимание! С помощью брачного договора супруги могут установить раздельное владение недвижимостью, поэтому для совершения сделки не требуется согласие пары.

Долевая собственность

Продажа квартиры от двух собственников: особенности сделки с несколькими собственниками

Предметом сделки может быть весь объект или его часть.

В первом случае особенностей в заключении договора нет, так как в продаже участвуют все собственники.

В случае отчуждения отдельных акций уведомление о планируемой сделке направляется остальным участникам совместной собственности.

Порядок выполнения:

  1. Обсудите условия договора и подготовьте его.
  2. Направление уведомления совладельцам с предложением о выкупе доли (при отчуждении всего объекта этот этап пропускается).
  3. Вам придется ждать месяц, чтобы получить ответ.Если участник совместной собственности изъявит желание выкупить долю, он приобретает ее на условиях, указанных в договоре.

    При отказе от преимущественного права сделка может быть заключена с кем угодно.

    Отказ составляется в письменной форме. Отсутствие ответа в течение одного месяца приравнивается к отклонению предложения.

  4. Нотариальное заверение договора.
  5. Регистрация сделки в Росреестре или МФЦ. Если со стороны продавцов задействовано несколько человек, то один из них может присутствовать при предъявлении документов.

Справка! Все договоры, по которым осуществляется отчуждение частей жилого помещения, должны быть нотариально удостоверены, даже при продаже всего объекта участниками права перепродажи.

Сколько будет договоров?

Продажа квартиры от двух собственников: особенности сделки с несколькими собственниками

С юридической точки зрения не имеет значения, сколько человек на стороне продавца: двое или больше.

Условия и правила заключения сделки останутся прежними.

В случае отчуждения объекта долевой собственности покупателю договор составляется независимо от количества продавцов.

В нем указываются паспортные данные всех участников, причины возникновения долевого права, а также выражается намерение продать общее имущество.

При реализации запаса может возникнуть ситуация, когда продавцы найдут себе покупателя.

Так, независимо друг от друга возможно совершение сделки в соответствии с уведомительным порядком и нотариальной формой договора.

Перечень документов

Регистрирующий орган имеет:

 

  • выписка из реестра недвижимости или свидетельство о праве собственности на объект;
  • свидетельство ЖЭК о зарегистрированных резидентах;
  • документы, подтверждающие соблюдение уведомительного порядка при реализации доли;
  • если один из участников сделки является несовершеннолетним или находится под опекой, потребуется согласие законного представителя и разрешение органов опеки и попечительства;
  • согласие супруга на продажу в совместную собственность;
  • паспорта всех участников сделки.

 

Стоимость

Продажа квартиры от двух собственников: особенности сделки с несколькими собственниками

Стоимость заключения сделки складывается из стоимости проекта договора и госпошлины.

Нотариальный договор оплачивается по официальному курсу, цена варьируется от 3500 до 20000 в зависимости от суммы сделки.

Государственная пошлина в размере 2000 рублей уплачивается покупателем. Если на сделку требуется согласие супруга, то придется заплатить еще 1300-1500 руб.

Сроки регистрации

При обращении в Рореестр проверка легитимности сделки занимает 7 рабочих дней.

При подаче документов через МФЦ общий срок продлевается на 2 дня.

Для нотариальных договоров установлен упрощенный порядок регистрации – 3 рабочих дня.

Покупатель получает выписку из ЕГРН и зарегистрированный экземпляр договора купли-продажи возвращается продавцам.

Могут ли отказать в регистрации?

Основные причины:

    1. Нарушение преимущественного права выкупа доли.Продавец либо не представил письменного отказа участников от имущественных прав или извещения о предложении сделки, либо сделал это ненадлежащим образом.

      Уведомление будет доставлено лично или отправлено заказным письмом с уведомлением о вручении.

      Орган регистрации прав должен убедиться, что совладельцы действительно знали о продаже имущества.

      В противном случае они могут обжаловать решение регистратора в течение 3 месяцев и потребовать передачи прав покупателя себе.

Продажа квартиры от двух собственников: особенности сделки с несколькими собственниками

 

  • Нотариальное согласие супруга на сделку или брачный договор отсутствует, если имущество является совместным.В остальном действуют те же правила, что и при классической продаже недвижимости.

    Если регистратору будет направлен полный пакет документов и договор будет оформлен в соответствии с законодательством, сделка будет зарегистрирована в срок.

 

Риски покупателя

Неудивительно, что покупатели настороженно относятся к покупке дома у нескольких собственников, ведь такая сделка имеет свои риски.

Во время брака имущество часто оформляется на имя одного из супругов. Если в семье разлад, титульный владелец может продать квартиру, не ставя в известность партнера.

Помните, что второй супруг имеет право в течение года после регистрации сделки обратиться в суд с заявлением о признании договора купли-продажи незаконным.

Обязательно требуйте от продавца нотариально заверенное согласие сособственника или брачный договор, если личное присутствие второго члена семьи невозможно.

Внимание! Узнайте причину оформления квартиры в долевой собственности. Если была приватизация, может появиться лицо, которое не смогло вовремя реализовать право на получение части недвижимости. Аналогичная ситуация часто возникает при наследовании имущества.

Такой гражданин может восстановить пропущенный срок в судебном порядке и признать право на законную долю жилого помещения.

Рассмотренные трудности продажи квартиры с несколькими собственниками не должны быть причиной для отказа в осуществлении продажи.

Учитывайте все нюансы, требуйте от продавца комплексный пакет документов во избежание обмана.

Воспользуйтесь услугами адвоката, если у вас есть сомнения в чистоте сделки.

Помните, что приобретение части квартиры влечет за собой аналогичные трудности при ее последующей продаже.

Оцените статью