Правовые вопросы. Как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?

Недвижка

Правовые вопросы. Как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?

Как известно, для продажи части квартиры, находящейся в долевой собственности, необходимо уведомить всех совладельцев.

Однако очень часто возникают ситуации, когда один из участников общего блага не согласен с предстоящими изменениями. Можно ли заключить сделку без согласия соседей? Какие юридические последствия можно ожидать в будущем?

Уважаемые читатели! В наших статьях рассказывается о типовых способах решения юридических проблем, но каждый случай уникален.
  
Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, воспользуйтесь формой онлайн-консультации справа или позвоните по телефону +7 (499) 938-94-16. Это быстро и бесплатно!

Правовая база

Правовые вопросы. Как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?

Вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением общим имуществом, регулируются следующими правилами:

  • Гражданский кодекс Российской Федерации.
  • Жилищный кодекс Российской Федерации.
  • Федеральный закон Российской Федерации «О государственной регистрации недвижимого имущества».
  • Кроме того, косвенное регулирование данного вопроса осуществляется и в рамках многих других нормативно-правовых документов (Налоговый кодекс, Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотеке», Федеральный закон Российской Федерации «О приватизации жилья в Российской Федерации» и многие другие).

    Можно ли обойтись без разрешения других жильцов коммуналки при продаже?

    Следует сразу отметить, что действующее законодательство не содержит требования о получении согласия соседей на продажу комнаты в коммунальной квартире (в прямом смысле этого слова).

    Внимание. При отчуждении части жилого помещения, находящегося в долевой собственности, другие ее участники имеют преимущественное право покупки этой части (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

    Так, в пункте 2 предыдущей статьи написано, что продавец должен уведомить совладельцев о желании продать свою долю покупателю на стороне. При этом участники общего жилого помещения должны либо выкупить отчуждаемое помещение (в течение 30 дней со дня получения соответствующего уведомления), либо отказаться от преимущественного права покупки.

    Следовательно, исходя из вышеуказанной нормы, можно сделать вывод, что продать свою долю в коммуналке можно без согласия соседей. Просто уведомите их о предстоящем событии и дождитесь истечения срока.

    Вам могут быть интересны следующие статьи:

  • Особенности продажи доли в коммуналке: правовые основы и порядок
  • Подготовка к продаже комнаты в коммуналке: какие нужны документы?

    Способы оповещения соседей о продаже комнаты в коммунальной квартире образец уведомления

    Как продать комнату в коммунальной квартире? Порядок и нюансы процедуры

    Прописка в коммуналке: нужно ли согласие соседей и сколько человек можно прописать?

    Как реализовать: порядок действий

    Прежде чем приступить к процедуре продажи своей доли в коммуналке, необходимо четко изучить порядок и последовательность действий.

    С чего начать?

    Правовые вопросы. Как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?

    В первую очередь собственник отчуждаемого помещения должен определиться с условиями заключения будущей сделки купли-продажи. В этом случае одним из важнейших моментов является определение цены продаваемого дома. Итак, для решения этой проблемы можно воспользоваться одним из следующих способов:

  • самостоятельно определить стоимость, предварительно проанализировав рынок аналогичной недвижимости;
  • воспользоваться помощью оценщиков, которые смогут установить максимально точную цену и предоставить официальное заключение (отчет);
  • обратиться за консультацией к агентам по недвижимости.
  • Необходимые документы

    Следующим шагом является сбор необходимой документации. Лучше всего сделать это заранее, чтобы, если покупатель появится, вы могли быстро завершить транзакцию.

    Справка. Сразу собрать все бумаги не получится, так как некоторые из них имеют ограниченный срок действия (например, выписка из ЕГРН). Однако основной пакет все же рекомендуется подготовить заранее.

    Итак, чтобы продать комнату в коммуналке, нужно собрать следующий список:

  • я БЫ;
  • правоустанавливающие документы на помещение (например, договор купли-продажи, дарения, приватизации и др);
  • кадастровый паспорт;
  • письменное согласие супруга (супругов) на продажу (если применимо);
  • форма для оповещения соседей о предстоящей сделке;
  • отказы совладельцев от преимущественного права покупки (подробнее об этом будет написано ниже).
  • Процесс уведомления жильцов

    Как отмечалось выше, уведомление собственников других комнат в коммунальной квартире является основным отличительным признаком сделок, совершаемых в связи с долевой собственностью. Таким образом, уведомление может быть отправлено одним из следующих способов:

    нет п/п Вариант доставки Преимущество Недостатки
    один Лично в руки
  • Точная уверенность в том, что уведомление попало в руки получателю.
  • Самый дешевый вариант.
  • Посещение каждого совладельца занимает много времени.
  • Не всегда есть возможность использовать этот способ (например, если сосед находится в другой стране).
  • два Адрес заказным письмом (с описью и уведомлением)
  • Гарантия того, что уведомление дойдет до совладельца.
  • В случае судебного иска будет легко доказать, что письмо было доставлено.
  • Высокая стоимость доставки (по сравнению с обычным письмом).
    3 С помощью нотариуса
  • Вам не нужно самостоятельно писать текст уведомления или отправлять его.
  • При нотариальном удостоверении сделки не требуется предоставления доказательств того, что уведомление было отправлено.
  • Вам придется оплатить услуги нотариуса.
    4 Телеграмма
  • Быстрая доставка.
  • Совладелец коммунальной квартиры не может отказаться от получения телеграммы.
  • Получатель может не появиться в почте.
  • Иногда сложно точно доказать, сколько времени прошло с момента отгрузки.
  • 5 Размещение объявления на официальном сайте Росреестра
  • Нет необходимости составлять и рассылать каждому соседу отдельное уведомление.
  • В рамках одного объявления можно оповестить большое количество совладельцев о продаже.
  • Сделать публикацию на сайте Росреестра можно только в том случае, если количество собственников коммуналки более 20 человек.

    После получения уведомления жильцы коммунальной квартиры должны в течение 30 дней выкупить отчуждаемую часть или представить письменный отказ от преимущественного права покупки (абз. 2 п. 2 ст. 250 ГК РФ).

    Правовые вопросы. Как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?

    Продавцы номеров часто сталкиваются с рядом вопросов, связанных с доставкой уведомления получателю. К наиболее распространенным относятся следующие:

    1. Неизвестное местонахождение совладельца: В этом случае письмо должно быть отправлено на последний известный адрес проживания соседа. Если такой информации нет, то извещение необходимо отправить в коммуналку, в которой находится часть конкретного лица.
    2. Пребывание держателя в местах лишения свободы – уведомление должно быть направлено по месту регистрации осужденного, а также в саму тюрьму. Эту задачу можно доверить нотариусу.
    3. Найти получателя за границей – в такой ситуации узнать совладельца будет довольно проблематично. Можно попробовать обратиться к соседу и запросить письменный отказ от преимущественного права покупки доли по почте.

    Важный. Если один из собственников коммуналки несовершеннолетний, также необходимо будет получить согласие на продажу в органах опеки и попечительства.

    Оформление договора

    После проведения процедур, связанных со сбором документов и уведомлением соседей, необходимо приступить к оформлению сделки (в случае появления покупателя).

    Для этого заключается договор купли-продажи доли в коммунальной квартире. По желанию сторон может быть заключен предварительный договор.

    Следует отметить, что в соответствии с пунктом 1 ст. 42 Федерального закона РФ «О государственной регистрации недвижимого имущества» сделки, связанные с реализацией жилья, находящегося в долевой собственности, должны быть нотариально удостоверены.

    Таким образом, перед регистрацией сделки стороны обязаны заверить договор купли-продажи у нотариуса.

    Регистрация права собственности (сроки и стоимость)

    Правовые вопросы. Как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?

    Регистрация перехода права собственности на комнату в коммунальной квартире осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом Российской Федерации «О государственной регистрации недвижимого имущества».

    За оказание такой услуги взимается государственная пошлина, в следующих размерах (п. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):

  • 2000 рублей (если заявителем является физическое лицо);
  • 22 000 рублей (для юридических лиц).
  • Согласно абз. 2 ст.л. 55 Федерального закона Российской Федерации «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» нотариус после удостоверения сделки купли-продажи, в том числе комнаты в коммунальной квартире, обязан представить полный пакет документов от Заказчик в Росреестр в течение одного рабочего дня (или в сроки, указанные в договоре) для прохождения регистрации. В этом случае срок проведения процедуры составит (п. 9 п. 1 Федерального закона Российской Федерации «О государственном реестре недвижимого имущества»:

  • 3 рабочих дня (если документы подаются на бумажном носителе);
  • 1 рабочий день (если данные отправляются в электронном виде).
  • Юридические последствия

    В части 3 ст. 250 ГК РФ написано, что в случае нарушения преимущественного права покупки доли, находящейся в общей собственности, любой из ее совладельцев вправе обратиться в суд с иском о переходе прав и обязанностей покупатель с ним в течение 3 месяцев. Это означает, что сделка будет признана недействительной.

    Во избежание такой неприятной ситуации необходимо обязательно сохранять документы, подтверждающие факт направления каждому из соседей по коммуналке соответствующего уведомления. Кроме того, в случае судебного разбирательства потребуются доказательства того, что сделка со сторонним покупателем была заключена по истечении 30 дней с момента уведомления.

    Поэтому продать квартиру в коммуналке без согласия соседей вполне возможно. Самое главное – строго соблюдать правила уведомления совладельцев. Кроме того, очень важно, чтобы стоимость доли, указанная в извещении, совпадала с ценой, указанной в договоре купли-продажи.

    Видео по теме

    Предлагаем посмотреть видео о том, как продать комнату в коммуналке без согласия соседей:

    Оцените статью