Особенности процедуры продажи после развода купленной в браке квартиры

Недвижка

Граждане, которые совместно владеют квартирой с бывшим супругом, часто сталкиваются с рядом проблем при ее продаже.

При этом основная сложность связана с необходимостью получения письменного согласия второй половины на продажу общей жилплощади, получить которое не всегда возможно.

В статье говорится об основных точках продажи, с согласия или без согласия одного из супругов, а также заложенного жилья.

Продажа жилья или его доли без согласия супруга, который там прописан

Особенности процедуры продажи после развода квартиры, купленной в браке

В соответствии с частями 1 и 2 ст. 35 СК РФ имущество, нажитое гражданами в браке, является общим имуществом, отчуждение которого должно производиться по взаимному согласию сторон. Из этого правила вытекает необходимость получения нотариального документа, в котором выражается готовность другого супруга к продаже.

Причины, по которым не получается получить указанную бумагу, могут быть самыми разнообразными, и варьироваться от пребывания бывшего мужа (жены) за границей до элементарного желания насолить отказом от данной процедуры.

Итак, при отсутствии письменного согласия мужа (жены) на продажу общей квартиры после развода нужно действовать следующим образом:

  1. В первую очередь необходимо произвести раздел общего имущества с выделением части, которая принадлежит каждому члену супружеской пары. Сделать это можно как в судебном порядке, так и путем заключения соответствующего соглашения (п.п. 2-3 ст. 38 СК РФ).После раздела общего имущества в отношении бывших супругов начнет действовать режим совместной собственности. Это означает, что при продаже необходимо будет соблюдать правила, предусмотренные ст. 250 ГК РФ.

    При желании продавец квартиры может выкупить причитающуюся второй стороне часть, а впоследствии продать жилплощадь как ее единоличному собственнику.

  2. Следующим шагом является определение цены, по которой продавец откажется от своей доли.
  3. В связи с тем, что общая квартира перешла из совместной собственности в совместную, бывший супруг должен быть письменно уведомлен о предстоящей продаже и предложен к выкупу отчуждаемой части. Такая необходимость вытекает из п. 1 ст. 250 ГК РФ, согласно которой сособственники имеют преимущественное право покупки части жилого помещения, которое предлагается к продаже.В свою очередь, участник долевой собственности должен в месячный срок выкупить долю или представить письменный отказ от этого права. Если ответ не получен в течение отведенного времени, продавец может закрыть сделку с любым покупателем.
  4. После получения письменного отказа от совладельца (бывшего супруга) или через 30 дней можно приступать к поиску дополнительного покупателя. Также в дальнейшем в общеустановленном порядке будет оформлена операция купли-продажи.

Следует знать, что продажа квартиры без согласия второй половины, а также без предварительного раздела общей жилплощади – очень рискованная затея, так как суд может признать такую ​​сделку недействительной.

Кроме того, сторона, чьи интересы были нарушены, может подать иск о разделе имущества в течение 3 лет, что приведет к неприятным последствиям как для покупателя, так и для продавца.

Вам могут быть интересны следующие статьи:

 

  • Делится ли квартира, купленная на материнский капитал, при разводе? Как осуществляется этот процесс?
  • Нюансы продажи квартиры после развода: нужно ли согласие бывшего супруга и как его получить?
  • Проблемы с регистрацией детей, если родители не состоят в браке или разведены
  • Какие нюансы продажи квартиры банку, и что нужно для покупки дома, который был в залоге? Полезные советы
  • Простыми словами, сколько стоит купить и продать квартиру и каковы расходы

 

Продажа купленной в браке недвижимости, если муж согласен

Особенности процедуры продажи после развода квартиры, купленной в браке

Гораздо проще оформить процедуру продажи недвижимости, в том случае, если первое полугодие даст добро на такую ​​сделку. Порядок действий в этой ситуации будет следующим:

  1. Сначала определяется цена, по которой недвижимость будет выставлена ​​на продажу.
  2. Затем нужно получить письменное согласие бывшего мужа (жены) на заключение сделки. Этот документ не имеет официальной формы и составляется в произвольной форме. Кроме того, в его содержание должны быть включены следующие разделы:
  3. Заголовок документа – указывается полное имя, паспортные данные и адрес проживания бывшего супруга, давшего согласие на сделку.
  4. Название бумаги.
  5. Выражение согласия на заключение договора купли-продажи. При этом указываются ФИО, дата рождения и паспортные данные продавца (бывшей жены или мужа).
  6. Стоимость, по которой планируется отчуждение квартиры.
  7. Дополнительные условия продажи – здесь указывается сумма, которую необходимо будет перечислить предыдущей половине после получения денег за общую квартиру, сроки и реквизиты банковского счета (данный пункт является необязательным и устанавливается на усмотрение сторон).
  8. Сведения о заключении брака (дата регистрации, дата расторжения с указанием номера и серии свидетельства о расторжении брака, а также наименования органа, выдавшего его).
  9. Упоминание о том, что нотариус разъяснил сторонам содержание статей 34-35 СК РФ, а также ст. 256 ГК РФ.
  10. Место и дата письменного согласия.
  11. Затем вы должны пойти к нотариусу, чтобы заверить эту бумагу. При себе необходимо иметь следующие документы:
  12. паспорта обеих сторон;
  13. свидетельство о разводе;
  14. правоустанавливающие документы на дом (например, выписка ЕГРН, купчая);
  15. квитанция об уплате государственной пошлины.
  16. В большинстве случаев заявители за дополнительную плату поручают нотариусу составить текст согласия в письменной форме, так как человеку, не знакомому с судебной практикой, будет достаточно сложно правильно составить такой документ.
  17. После получения официального согласия на отчуждение квартиры, заверенного нотариально, продавец может приступать к поиску покупателя и сбору необходимых документов. Все последующие действия будут осуществляться в обычном порядке.

 

  • Скачать бланк согласия бывшего супруга на продажу квартиры
  • Скачать образец согласия бывшего супруга на продажу квартиры

 

Как можно провести процедуру с ипотечным жильем?

Особенности процедуры продажи после развода квартиры, купленной в браке

В настоящее время довольно часто семейная пара покупает квартиру в ипотеку. При этом предмет залога, а также вытекающие из него обязательства являются общими и при разводе должны быть распределены между супругами поровну.

Следует отметить, что существует множество сценариев продажи дома при разводе. Однако настоятельно рекомендуется уведомить банк о предстоящих изменениях до расторжения брака, так как именно банковское учреждение будет принимать окончательное решение о том, как решить этот вопрос.

Супруги должны как можно скорее сообщить банку о существенном изменении условий ипотечного договора. Если они в драке и ежемесячные взносы больше никто не платит, то через 3 месяца кредитная организация может подать в суд на неплатежеспособных клиентов, что приведет к череде очень неприятных последствий.

В целом существует несколько вариантов продажи заложенной недвижимости при разводе:

 

  • Способ №1 – предполагает досрочное погашение ипотеки, развод, осуществление раздела имущества и только после этого его продажу. Этот вариант является наиболее удачным, но для большинства пар он недоступен из-за отсутствия средств, необходимых для закрытия кредита.
  • Способ №2: по согласованию с кредитором супруги могут продать заложенное жилье, вырученными средствами погасить кредит, а оставшуюся сумму разделить пополам между собой. Учтите, что не все банки согласны с таким вариантом, а некоторые устанавливают штрафные санкции. В основном это связано с потерей части процентов, взимаемых за пользование заемными средствами.
  • Способ №3 – продажа общей ипотечной квартиры с последующим разделом доходов между бывшими супругами. При этом каждый из них должен направить полученную сумму на оплату ипотечного кредита на покупку собственной квартиры. По сути, этот вариант предполагает разделение кредита на два отдельных.

 

В случае, если бывшая супружеская пара не придет к обоюдному согласию по этому вопросу, дело будет передано в суд. В большинстве случаев судья делит поровну доли в заложенной квартире, а также сумму долга по кредиту. Однако здесь есть свои нюансы:

Особенности процедуры продажи после развода квартиры, купленной в браке

 

  • Если одной из сторон удастся доказать, что часть кредита была погашена за счет собственных средств (например, за счет дарения), то их доля в заложенной квартире может быть увеличена.
  • В присутствии несовершеннолетних суд может также вынести решение в пользу родителя, отвечающего за детей, большую часть заложенного дома.
  • При разделе малогабаритной квартиры, чтобы не ущемлять права проживающего в ней ребенка, суд может полностью передать это имущество в собственность того родителя, с которым будет проживать несовершеннолетний. Однако в этом случае вам придется выплатить второй стороне (бывшему супругу) сумму вашей доли.

 

После того, как ипотечный кредит и задолженность по кредиту будут разделены между бывшими супругами, они могут продать свои доли одним из следующих способов:

  1. Сразу после оплаты вашей части долга.
  2. Продать залог новому заемщику.

При этом в обоих случаях необходимо будет соблюдать преимущественное подписное право второй половины на приобретение отчуждаемой части квартиры.

В заключение стоит отметить, что во избежание проблем в будущем при продаже обычной недвижимости следует сразу разделить имущество. Причем сделать это можно как до развода, так и сразу после его оформления. Кроме того, при заключении брака молодожены могут заключить друг с другом брачный договор, в котором будет определено имущество, принадлежащее каждой из сторон.

Оцените статью