Налоги при продаже старой и покупке новой квартиры. Нюансы для жилья, находящегося в собственности менее 3 лет

Недвижка

Всем известно, что продажа недвижимости требует уплаты налогов, если она находится в собственности менее определенного срока. Многие знают также, что покупка дома дает имущественный вычет, то есть возврат налоговых средств.

Но как совместить эти две процедуры, если дом был продан и куплен за короткий промежуток времени?

Нужно ли платить НДФЛ, если продать жильё и одновременно купить другое?

Налоги при продаже старой квартиры и покупке новой. Нюансы для домов в собственности до 3 лет

Участников таких сделок интересует, уплачивается ли НДФЛ при продаже одной недвижимости и одновременной покупке другой. В некоторых случаях не нужно платить налог при продаже жилой недвижимости, независимо от того, была ли приобретена другая недвижимость одновременно с ее продажей. Это ситуации, при которых квартира находится в собственности более 3 лет, при любом из следующих условий:

  1. Он был приобретен правообладателем до 2016 года.
  2. Или приватизированы, получены в дар, по наследству или по договору ренты более 3-х лет назад.

Квартира, приобретенная после 01.01.16, согласно законодательству, принятому в тот же период, облагается налогом при продаже, если она находится в собственности продавца менее 5 лет. То же самое относится ко всем видам недвижимости, находящейся в собственности менее трех лет.

Для таких случаев могут применяться предусмотренные законом и указанные в статье 220 НК РФ налоговые льготы, которые могут быть использованы в виде взаимной компенсации, если новое жилое помещение приобретается по истечении относительно короткого срока время.

Льготное налогообложение, допускающее возврат НДФЛ, разрешено законом только при соблюдении следующих условий:

 

  • покупатель имеет гражданство Российской Федерации;
  • никогда ранее не использовал возможность получения вычета при покупке недвижимости;
  • квартира куплена не у близких родственников.

 

При компенсации не обязательно иметь официальный доход и быть налогоплательщиком РФ, так как она предусматривает возврат суммы налога за счет вычета имущества на покупку жилья.

Вам могут быть интересны следующие статьи:

 

  • Как сэкономить на НДФЛ при продаже квартиры, купленной в ипотеку?
  • Кто считается нерезидентом и как облагается налогом продажа их квартир?
  • Что важно знать владельцу о том, сколько времени занимает продажа квартиры после покупки и о порядке налогообложения?
  • Всегда ли платится налог при продаже квартиры и сколько собирается НДФЛ?
  • Правила для налогоплательщиков при продаже квартиры: кто освобождается от вычетов и другие нюансы

 

Взаимозачёт при совершении двух сделок сразу в один налоговый период

Налоги при продаже старой квартиры и покупке новой. Нюансы для домов в собственности до 3 лет

Под расчетом понимается порядок возврата любых обязательств должника, в том числе связанных с уплатой НДФЛ с доходов, полученных в силу операции, отнесенных на средства, которые плательщик может получить. Но вместо того, чтобы их получить, средства отправляются непосредственно для расчета платежа.

Применительно к сумме НДФЛ такой возможностью может быть вычет, который может быть использован для оплаты обязательств продавца перед ФНС, за счет:

  1. Ранее приобретенное жилье, если сумма возврата частично получена, но еще не израсходована полностью. В этом случае допускается уплата суммы налога с остатком вычета.
  2. Приобретение дома, зарегистрированного как недвижимость, до или после продажи, но в пределах одного налогового периода.

Операциями, совершенными в одном налоговом периоде, считаются операции купли-продажи, осуществленные с 30 апреля одного года по 30 апреля следующего года.

При расчете суммы налога, подлежащей возмещению, должны учитываться и другие виды льгот, которыми может воспользоваться лицо, осуществившее операции с недвижимостью. В частности, необлагаемый налогом вычет при продаже 1 млн, независимо от времени покупки квартиры.

Льготы при реализации недвижимости менее 3 лет в собственности

Если квартира находилась в собственности менее 3-х лет, либо была приобретена после 01.01.16, то ему доступна единственная, но существенная льгота — отмена налога на сумму 1 000 000 руб. Он применяется до тех пор, пока нет другого прецедента, позволяющего снять залог с объекта. То есть всегда оплачивается не с полной цены, указанной в ДКП, а только с суммы, превышающей 1 миллион рублей.

Например, продана квартира, которая в собственности менее 3-х лет. Стоимость, указанная в договоре купли-продажи (ДКП), составляет 2 300 000 руб. Льгота по налогу с продаж доступна для 1 000 000, из которых не производится удержание. Следовательно, не будет облагаться общая цена, указанная в договоре, а только сумма в размере 1 300 000 рублей. Это составит 169 000 рублей, которые придется выплатить государству.

Недвижимость стоимостью менее миллиона не облагается налогом при продаже. Вычет равен фактической стоимости квартиры.

Имущественный вычет при приобретении нового жилья

Налоги при продаже старой квартиры и покупке новой. Нюансы для домов в собственности до 3 лет

При покупке квартиры имущественный вычет составляет 13% от цены. Но максимальная планка, с которой его можно получить, составляет 2 тысячи. Если дом был куплен в ипотеку, вы также можете получить вычет еще максимум 1 000 000 – в счет процентных платежей. Но процентный вычет можно использовать только после погашения ипотечного долга. Это означает, что их нельзя использовать в одном и том же налоговом периоде.

Например, купили квартиру за 2 500 000 рублей. Поскольку максимально допустимая стоимость для расчета вычета составляет 2 000 000, то возврат составит 13% от этой суммы, что составит 260 000 рублей. Этими деньгами можно погасить налог при продаже дома, если он был передан в собственность до установленного срока.

Например, жилая недвижимость была куплена за 2 года до ее продажи. Покупатель сразу после сделки обратился в ФНС за заявлением и стал получать возврат имущества. Выдается в размере 13% от стоимости.

Допустим, каждый год вам давали 30 000 рублей, что в сумме составило 60 000. Полученные деньги следует вычесть из суммы, выделенной на возврат. Если на оплату было выделено 260 000, то через два года остаток составил 200 000 руб.

Продав такую ​​же квартиру по той же цене (2 500 000), продавец должен будет вернуть государству налогов на 195 000 рублей. Эта цифра получается путем следующих расчетов: 2 500 000 — 1 000 000 = 1 500 000, а 13% разницы составит 195 тысяч, которые можно вернуть с остатком от продажи жилья (200 000), которая состоялась 2 года и до сих пор не иссяк.

Применение взаимозачёта

По операциям с недвижимым имуществом, осуществленным в одном и том же налоговом периоде, допускается компенсация. То есть возврат налоговых обязательств, начисленных по уплате Государству за продажу квартиры, за счет средств, предоставленных Государством, путем приобретения нового жилья.

Например, в июне была продана квартира за 2 300 000, на оплату которой накопилось 169 000 рублей. В сентябре была куплена еще одна квартира за 2 500 000 рублей, за которую должен был быть возмещен налог в размере 260 000 рублей. Из суммы задолженности по выпуску (260 000) допускается возврат установленного налога (169 000). Эта процедура называется компенсационной и применяется при оформлении ДКП при продаже недвижимости в том же налоговом периоде.

Если после взаимозачета остается задолженность по налогам, то ее необходимо погасить из личных средств, из полученного дохода. Если налоги уплачены, но сумма вычета не исчерпана, его можно получить при условии, что покупатель является налогоплательщиком. То есть вы работаете, или имеете другой доход, с которого вы платите НДФЛ.

Неработающие граждане, в том числе пенсионеры, для получения вычета могут использовать другой налоговый период, сдвинутый на 3 года назад или вперед.

Как надо заполнять декларацию?

Налоги при продаже старой квартиры и покупке новой. Нюансы для домов в собственности до 3 лет

Если договоры купли-продажи заключены в течение года, декларация о компенсации должна быть представлена ​​до 30 апреля следующего года. После подачи до 15 июля необходимо оплатить оставшуюся часть налоговой задолженности, если таковая имеется.

Декларация подается по месту жительства и регистрации лица, осуществлявшего сделки с недвижимостью. Предварительно необходимо написать заявление на имя начальника территориального управления ФНС с заявлением о получении имущественного вычета и возврате в связи с этим суммы налога за продажу квартиры, находившейся в собственности менее 3 годы. После получения разрешения можно подавать налоговую декларацию.

Вы должны указать информацию о доходах:

  1. данные о проданной недвижимости;
  2. цена квартиры согласно ДКП;
  3. сведения о покупателе квартиры;
  4. сумма налога с продаж.

После этого нужно ввести информацию о расходах:

  1. информация о покупке недвижимости;
  2. реквизиты продавца;
  3. стоимость квартиры, купленной по МПКП;
  4. сумма налогового вычета.

 

  • Скачать форму декларации 3-НДФЛ
  • Скачать образец декларации 3-НДФЛ на продажу недвижимости за год

 

К заявлению должны быть приложены заверенные копии договоров, по которым одна квартира была продана, а другая куплена.

Чтобы избежать ошибок при заполнении, вы можете обратиться к консультанту, который поможет вам заполнить документ.

С продажи квартиры, находящейся в собственности менее трех лет, применяется налог минус один миллион. Если в тот же налоговый период было приобретено другое жилое помещение, можно произвести зачет. Для продажи недвижимости необходимо заполнить отчет о прибылях и убытках.

Оцените статью