Можно ли сдать под офис квартиру в жилом доме и как всё оформить? Тонкости аренды такого помещения

Недвижка

Проезжая по городу, можно увидеть множество различных офисов, построенных на первых этажах многоквартирных домов. Сдача квартиры под бизнес – довольно распространенная практика. Однако для того, чтобы это было законно, должны быть соблюдены определенные требования.

Как сдать комнату частному лицу, которому предстоит решать конфликты с соседями, а также ответы на другие вопросы вы найдете в этой статье.

Можно ли сдать жилое помещение на первом и ином этаже дома под офисное?

Порядок аренды квартиры под офис регулируется следующими нормативно-правовыми актами:

Можно ли снять квартиру в жилом доме под офис и как все обустроить? Тонкости аренды такого помещения

  1. ГК РФ (глава 34) — здесь описаны наиболее общие положения об аренде, а именно: порядок заключения договора, права и обязанности нанимателя и арендодателя, продолжительность арендных отношений, расчет тарифа за пользование помещением и многие другие вопросы.
  2. Жилищный кодекс РФ (глава 3) — в рамках данной главы подробно рассматривается вопрос о переводе жилого помещения в нежилое, что является обязательным условием найма квартиры под офис.
  3. Федеральный закон Российской Федерации «О государственной регистрации недвижимого имущества» — в ст. 51 настоящего Закона уточняются особенности оформления договора аренды недвижимого имущества, в том числе для целей осуществления коммерческой деятельности.

Отвечая на основной вопрос, поставленный в подзаголовке данного пункта, следует отметить, что закон не запрещает сдавать квартиру под офис.

Однако для реализации такого замысла необходимо выполнить ряд требований:

 

  • Помещение, арендованное под офис, предварительно должно быть переведено в нежилой фонд.
  • Это помещение должно иметь отдельный вход.
  • Квартира, сдаваемая в аренду под офис, должна располагаться на первом этаже. Если он расположен на верхних этажах, помещения под ним также следует отнести к нежилым.

 

Также стоит отметить, что после регистрации в офисе, расположенном в многоквартирном доме, арендатор должен соответствовать требованиям, изложенным в СанПиН 2.1.2.2645-10. В данном случае речь идет об уровне шума, вибраций, ультразвуков и инфразвуков, содержании придомовой территории и т д

Правила перевода помещения в нежилое

Общий порядок передачи квартиры в нежилой фонд (для последующей аренды) подробно описан в ст. 23RFLCD.

Так, согласно п. 1 ст. 23 Жилищного кодекса РФ такое решение принимается органом местного самоуправления конкретного региона.

Для оформления передачи квартиры в нежилой фонд ее собственник или представитель собственника имущества должен представить в компетентный орган следующий пакет документов (п. 2 ст. 23 ЖК РФ):

Можно ли снять квартиру в жилом доме под офис и как все обустроить? Тонкости аренды такого помещения

 

  • утверждение;
  • документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
  • технический паспорт квартиры;
  • поэтажный план дома, в котором находится квартира, переданная в нежилой фонд;
  • проект реконструкции и перепланировки (при необходимости);
  • протокол общего собрания жильцов многоквартирного дома, содержащий их согласие на передачу квартиры в нежилой фонд;
  • письменное согласие соседей, чье жилище примыкает к жилому помещению заявителя.

 

К категории смежных квартир относятся квартиры, имеющие общую стену с будущим офисом, а также находящиеся над или под ним (п. 2.2 ст. 23 ЖК РФ).

Заявление о переводе жилого помещения в нежилой фонд рассматривается в течение 45 дней. По истечении этого срока уполномоченный орган принимает решение об удовлетворении заявления либо об отказе заявителя. При этом собственнику направляется соответствующее уведомление, форма которого утверждена постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 г. № 502.

Как арендовать у физического лица: порядок действий

Процедура аренды квартиры под офис включает в себя следующую последовательность действий:

  1. В первую очередь необходимо выбрать наиболее подходящее помещение.
  2. Следующий шаг – переговоры с владельцем квартиры. Следует сразу обсудить все условия, чтобы занести их в текст договора.
  3. Затем арендатор и арендодатель должны тщательно проверить документы друг друга.
  4. Заключительный этап – заключение и подписание договора аренды офисных помещений.
  5. Регистрация заключенного договора в Росреестре (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Гражданский кодекс Российской Федерации Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

  1. Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, он должен быть заключен в письменной форме.
  2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
  3. Договор аренды имущества, предусматривающий последующую передачу права собственности на это имущество арендатору (статья 624), заключается в порядке, предусмотренном для договора купли-продажи такого имущества.

Как правильно подобрать площадь?

Можно ли снять квартиру в жилом доме под офис и как все обустроить? Тонкости аренды такого помещения

Одним из важных этапов является выбор помещения для будущего офиса. Чтобы не прогадать, арендатору стоит обратить внимание на следующие основные факторы:

  1. Расположение будущего офиса – один из главных критериев успешного бизнеса. Как правило, многие предпочитают центральную часть города и места вблизи удачных транспортных развязок.Однако в этом случае также необходимо учитывать характер деятельности, которую арендатор будет осуществлять в том или ином помещении. Если личный визит клиентов в большей степени не требуется (например, агентство по разработке и продвижению сайтов), то можно выбрать номер в спальных районах. Такой офис обойдется намного дешевле.

    Также при выборе места для будущего офиса обязательно следует проанализировать количество конкурентов, работающих поблизости.

  2. Сумма аренды — должна быть адекватной и соответствовать качеству помещения, предлагаемого арендодателем. При ограниченных финансовых возможностях предпочтение следует отдавать более бюджетным вариантам. Также можно обратить внимание на способ оформления договора аренды офиса в счет ремонта помещения.
  3. Наличие парковки — Очень важно, чтобы клиенты, а также собственные сотрудники компании имели возможность оставлять свой транспорт возле офиса. Арендатор должен заранее уточнить, сколько парковочных мест может быть предоставлено.
  4. Внутреннее состояние помещения: Если квартира никогда не сдавалась под офис, скорее всего, потребуется ремонт. Если арендатор не хочет беспокоиться об улучшении помещений, предпочтение следует отдавать объектам, которые уже готовы к его приезду.
  5. Прочие факторы (удобство эксплуатации, обжитость помещения, наличие скандальных соседей в подъезде и т.д.).

Какие документы проверить у собственника?

После того, как вы определились с офисными помещениями, не стоит сразу спешить с заключением договора. Для начала нужно убедиться в благонадежности владельца квартиры. Таким образом, арендатор должен проверить следующие документы от арендодателя:

Можно ли снять квартиру в жилом доме под офис и как все обустроить? Тонкости аренды такого помещения

 

  • я БЫ;
  • правоустанавливающие документы на арендуемые помещения (договор купли-продажи, выписка из ЕГРН);
  • уведомление органа местного самоуправления о передаче квартиры в нежилой фонд;
  • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

 

К этому этапу сделки следует подойти с особым вниманием. Для страховки можно привлечь грамотного адвоката, который сможет своевременно выявить нарушения.

Как правильно составить договор?

Сделка аренды квартиры под офис должна быть заключена на основании письменного договора. Поэтому под арендой понимается договор, по которому арендодатель передает арендатору свое помещение во временное пользование. В этом случае он должен своевременно уплатить пошлину за полученное право.

В текст договора аренды офиса должны быть включены следующие элементы:

  1. Объект договора – здесь прописываются основные характеристики сдаваемой квартиры (адрес, площадь), указываются реквизиты документа, подтверждающего право собственности собственника на это имущество и другие общие положения.
  2. Права и обязанности обеих сторон: В этом разделе должны быть подробно описаны все полномочия и обязанности, возложенные как на арендатора, так и на владельца.
  3. Порядок уплаты арендной платы: размер платежа за 1 кв, раз в полгода, в течение года) и др
  4. Ответственность несут обе стороны: здесь можно установить размер штрафа за несвоевременную аренду или несвоевременное предоставление помещения, порядок выплаты компенсации в случае порчи арендованного имущества и т.д.
  5. Порядок расторжения договора: В этом разделе имеет смысл привести полный перечень ситуаций, при которых та или иная сторона может в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды.
  6. Схема разрешения спора: как правило, стороны сначала пытаются решить проблему путем переговоров. Однако если они безуспешны, то дальнейшее разбирательство осуществляется в суде. Все эти нюансы должны быть указаны в тексте договора.

Также по своему усмотрению стороны могут отдельно включить в договор дополнительные условия (например, оценку помещения в рублях, количество экземпляров договора и т.п).

Важно понимать, что чем больше условий и нюансов разъяснено в договоре аренды офиса, тем проще сторонам будет решать споры.

Кроме того, это позволит вам максимально обезопасить себя от многих недоразумений, которые часто возникают между арендатором и арендодателем.

 

  • Скачать бланк договора аренды офисной квартиры
  • Скачать образец договора аренды квартиры под офис

 

Кто должен решать конфликты с соседями?

Можно ли снять квартиру в жилом доме под офис и как все обустроить? Тонкости аренды такого помещения

В первую очередь в этом заинтересован арендатор, сдающий помещение под свой офис. В случае возникновения конфликтных ситуаций необходимо сделать все возможное для их разрешения. Если арендатор игнорирует жалобы других жильцов многоквартирного дома, он может обратиться непосредственно к собственнику помещения.

В этом случае вам придется предпринять шаги для разрешения конфликта. В противном случае недовольные соседи могут начать писать жалобы в вышестоящие инстанции, что приведет к нежелательным последствиям.

Так, по закону разрешена аренда квартир под офисы. Однако такие помещения обязательно должны быть переведены в нежилой фонд. При составлении договора аренды необходимо убедиться в наличии у арендодателя соответствующего решения органа местного самоуправления.

Оцените статью