Стоимость жилья регулируется правилами действия цен на рынке недвижимости.
Основным понятием, используемым в сделках купли-продажи, является рыночная стоимость.
Принято считать, что он выше кадастрового, но отдельные ситуации, сопровождающие сделку, могут быть исключением из правил. Подробнее об этом в этой статье.
Виды цен на жилье: какое дешевле?
Рыночная стоимость дома — это цена, установленная для групп объектов недвижимости с аналогичными характеристиками в одном районе застройки с учетом различных модификаций и нюансов. Определяется сравнением с аналогами или путем умножения удельной стоимости жилья на общую площадь квартиры. Это может измениться:
- под влиянием спроса и предложения на определенные объекты;
- в зависимости от платежеспособности населения;
- других факторов, влияющих на рынок недвижимости.
Стоимость единицы – это цена 1 м2 жилья, установленная в районе, где находится продаваемая квартира.
Рынок недвижимости влияет на ценообразование самым непосредственным образом. Если некоторые элементы дома устарели или подвержены значительному износу, цена дома может значительно упасть. И наоборот – возникает в новых элитных домах, с улучшенными параметрами и техническими характеристиками.
Главной особенностью рыночной стоимости является индивидуальный подход к недвижимости, при оценке которой учитываются все ваши объекты, как увеличивающиеся, так и уменьшающиеся в цене при покупке и продаже.
Кадастровая стоимость земельных участков, жилой и нежилой недвижимости включена в информационный банк Государственного кадастра недвижимости. В отличие от рыночной, устанавливается раз в 5 лет. Для этого проводится специальный аудит, пересматривающий стоимость каждого объекта с учетом:
- год постройки здания и его амортизация;
- развитая инфраструктура в районе дома;
- статус местности;
- в общем темпе роста цен в регионе.
Эти и другие элементы ценообразования учитываются оценщиками и служат базовой основой для переоценки дома.
Основное существенное отличие этих видов ценообразования — единый и особый подход.
При определении кадастровой стоимости берутся группы однородных объектов, по которым определяется общая цена, без изменений. Это не зависит от технического и косметического состояния квартиры, а также от других ее достоинств и недостатков. Рынок недвижимости диктует обязанность собственника или оценщика учитывать все нюансы.
Хотя между этими типами оценки есть различия, возможно, что они пересекаются. Если квартира находится в плачевном состоянии, стоимость жилья, продиктованная рынком, может быть ниже кадастровой.
В среднем нужно ориентироваться на разницу между кадастровой и рыночной стоимостью, не превышающую 30% в сторону ее уменьшения или увеличения.
Вам могут быть интересны следующие статьи:
- Что важно знать владельцу о том, сколько времени занимает продажа квартиры после покупки и о порядке налогообложения?
- Как сэкономить на НДФЛ при продаже квартиры, купленной в ипотеку?
- Рука государства: налоговые ставки на приватизированную квартиру для работающих и пенсионеров
- Какие нюансы продажи квартиры банку, и что нужно для покупки дома, который был в залоге? Полезные советы
- Как быстро и выгодно продать жилье и когда лучше продать квартиру? совет эксперта
Влияет ли на налогообложение?
Согласно статье 217 НК РФ у продавца установлен минимальный срок владения объектом. С учетом изменений, внесенных Федеральным законом № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» от 29 ноября 2014 года, в 2019 году он составляет 5 лет.
Исключение составляют собственники, купившие квартиры до 01.01.16. Изменения их не коснулись, соответственно, в 2019 году и далее они могут продавать жилье без налогообложения сделки.
Объекты, при реализации которых требуется исчисление НДФЛ, могут определять налоговую базу для его исчисления:
- по цене, указанной в договоре купли-продажи;
- по кадастровой стоимости.
При определении суммы налога, соответствующей кадастровой стоимости объекта, применяются нормы статьи 403 НК РФ. После принятия Закона № 382-ФЗ вступили в силу новые правила исчисления НДФЛ, так как некоторые недобросовестные налоговые резиденты РФ умышленно и необъективно занижают стоимость жилья при продаже, пытаясь уменьшить размер НДФЛ налог, удерживаемый с продавца.
Поэтому для расчета кадастровая стоимость может учитываться, если цена квартиры, указанная в договоре, ниже кадастровой на 70% и более. Но это правило распространяется только на имущественные права, возникшие с начала 2016 года. Если имущество возникло ранее, то для расчета берется цена, установленная для сделки договором купли-продажи (ДРП).
Продажа недвижимости по государственной оценке и ниже или выше
Продавать дома по кадастровой стоимости и ниже собственники квартир вынуждены это делать по следующим причинам:
- если это рыночная цена дома;
- если квартира проблемная или в долгах;
- если вам нужна срочная продажа;
- если покупательная способность жителей населенного пункта крайне низкая;
- если кадастровая стоимость установлена неправильно.
То же самое происходит, если недобросовестный продавец, пытаясь уменьшить сумму НДФЛ, убедил покупателя ввести в денежной политике цену объекта, которая меньше той суммы денег, которую он фактически получил по сделке. Но такие действия сторон несут значительные риски и являются незаконными.
Если кадастровая стоимость завышена, ее можно оспорить в судебном порядке посредством исковых требований с приложением актов оценки от независимого оценщика.
При необходимости продать квартиру по цене ниже установленной рынком, алгоритм покупки и продажи не будет существенно отличаться с учетом этого нюанса. В целом все этапы сделки должны быть сохранены, особое внимание следует уделить следующему:
- оценка квартиры;
- поиск покупателей и организация просмотров;
- оформление ДКП и его регистрация.
Заказ справки
Если собственник хочет выставить на продажу дом по кадастровой стоимости, то ему нет смысла заниматься расчетами, достаточно обратиться в МФЦ и запросить в Росреестре кадастровую справку о кадастровой стоимости. От него вы должны получить требуемую информацию. Их можно сравнить с ценами, указанными для аналогичных домов на момент продажи.
Если вам нужно еще больше снизить цену, лучше всего обратиться к независимому оценщику и получить официальный документ. Но нужно убедиться, что цена, задействованная в сделке, не менее чем на 70% ниже той, что указана в полученном сертификате.
Поиск покупателей и организация просмотров
Размещая объявление на специальных сайтах или в местных СМИ, необходимо подчеркнуть, что квартира продается:
- дешевый;
- владельца;
- возможны переговоры.
Причины низкой цены не должны быть указаны в объявлении. Но прежде чем рассматривать их, лучше изложить их в общих чертах, чтобы отсеять покупателей, которые не готовы взяться за существующие проблемы.
Увидев ее, нужно показать квартиру, акцентировать внимание на снижении ее цены, в контексте чего нужно подробно указать причины низкой цены. Покупатель должен предъявить пакет документации, предварительно подготовленный:
- Заграничный пасспорт.
- Документ о происхождении имущества: договор купли-продажи имущества, свидетельство о праве на наследство или решение суда.
- Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
- Технический паспорт дома с пояснением поэтажного плана.
- Кадастровый паспорт.
- Кадастровая справка об отсутствии залога и ареста.
- Копия личного кабинета.
- Выписка из поквартирной книги.
Кроме того, вам могут понадобиться:
- Согласие супругов, если квартира находится в совместной собственности.
- Согласие органов опеки и попечительства, если собственник несовершеннолетний.
Если документы не готовы или в других случаях на усмотрение сторон, можно предварительно оформить предварительный договор купли-продажи, по которому можно получить предоплату или задаток.
Оформление ДКП
После того, как все предварительные процедуры пройдены, можно переходить непосредственно к сделке путем оформления и подписания сторонами договора купли-продажи. Если значение слишком низкое, оно должно содержать следующую информацию:
- Объект договора с указанием параметров квартиры и сторон сделки с указанием данных Продавца и Покупателя.
- Положение о том, что объект является собственностью и сделка не нарушает ничьих имущественных интересов. Здесь же нужно перечислить причины, которые являются проблемой для покупателя: обременение завещанием, не уволенные жильцы и другие причины, если таковые имеются.
- Цена квартиры.
- Условия оплаты: использование сертификата, ипотечного кредита и другие условия.
- Формы оплаты: наличные, аккредитив, сейфовая ячейка.
- Период оплаты.
- Условия передачи квартиры покупателю.
- Права и обязанности сторон в ДСТ.
- Ответственность сторон, в том числе — до расторжения ДКП.
- Скачать бланк договора купли-продажи квартиры
- Скачать образец договора купли-продажи квартиры
В конце ставятся подписи сторон, на усмотрение ДКП может быть протоколировано. Подписанный договор с приложенной документацией передается в МФЦ для регистрации сделки. Регистрация, если стороны явятся вместе в МФЦ, может быть завершена за 10 дней.
Меньше ли налоги при продаже, можно ли не платить?
Если цена, указанная в сделке, составляет не менее 70% от кадастровой стоимости, то для расчета будет взята сумма, указанная в ДКП. То же самое относится и к сделкам с имуществом, если они произошли до конца 2015 года. Вычет составит 13% от суммы, указанной в договоре, с учетом:
- ранее полученный аванс или задаток;
- деньги, накопленные из сертификатных фондов;
- за вычетом минимальной необлагаемой налогом суммы 1 000 000 руб.
Например, кадастровая стоимость дома, в котором продается квартира, составляет 2 350 000 рублей. Аванс в размере 50 000 был собран авансом, то есть 50 000, полученные в качестве аванса, облагаются налогом вместе с остальной суммой. А 1 млн, который не подлежит налогообложению, вычитается и не участвует в расчете НДФЛ.
Чтобы найти 13% от 1 350 000 рублей, нужно произвести следующие расчеты: 1 350 000: 100 х 13. В результате получится сумма налога 175 500, которую необходимо включить в налоговую декларацию. А если оценить квартиру в 1 000 000 рублей, то налог не взимается, при одном из условий:
- квартира куплена до 2016 года;
- его кадастровая стоимость не превышает 3 330 000 руб.
В этом случае можно избавиться от налога, указав в ДКП стоимость жилья в 1 млн, с которого налог не удерживается.
Цена продажи квартиры может быть равна кадастровой стоимости или меньше. Если продавец купил квартиру в 2016 году, то заявленная цена не должна быть меньше кадастровой более чем на 70%, иначе расчет будет вестись по нормам статьи 403 НК РФ. Сделка идентична обычной продаже, за исключением нескольких нюансов.
