Как продать квартиру, если она находится в залоге у банка?

Недвижка

По общему правилу при оформлении крупного кредита или ипотеки банк выдает средства только под залог недвижимости.

При этом многие граждане ошибочно полагают, что квартиру с залогом продать нельзя.

Заложенное имущество может быть продано, но эта процедура будет несколько отличаться от обычной сделки купли-продажи. В статье подробно рассмотрено, как совершить продажу в различных жизненных ситуациях, на что обратить внимание, как составить договор и многое другое.

Нормативное обоснование продажи залогового жилья

Правовое регулирование сделок, связанных с реализацией залогового недвижимого имущества, осуществляется в рамках следующих основных нормативных документов:

  1. Гражданский кодекс (ГК РФ) — в пункте 3 гл. 23 приведены основные положения о залоге (понятие, части, условия и форма договора и др).
  2. Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)» — в этом законе описаны основные положения, касающиеся ипотеки, порядок заключения договора, оформления ипотеки и т.д.
  3. Федеральный закон РФ «О государственной регистрации недвижимого имущества» — в рамках данного нормативного акта отражены основные особенности государственной регистрации залога в Росреестре (статья 50).

Справка! Помимо вышеперечисленных законодательных актов, вопрос отчуждения залогового имущества косвенно регулируется и другими официальными документами (например, Жилищным кодексом Российской Федерации, СК РФ и др.).

Вам могут быть интересны следующие статьи:

 

  • Каковы риски продавца и покупателя при продаже квартиры в ипотеку и как избежать проблем при заключении сделки?
  • Сделки с заложенным имуществом: можно ли продать или обменять квартиру, если она в ипотеке?
  • Особенности продажи квартиры по военной ипотеке Варианты сделки и пошаговые инструкции
  • Нюансы при продаже квартиры в ипотеку и покупке дома в кредит При каких условиях банк одобрит сделку?
  • 4 проверенных способа продать квартиру, купленную в ипотеку

 

Можно ли отчуждать недвижимость, если на нее наложено обременение?

Как продать квартиру, если она заложена в банке?

В части 1 ст. 37 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)» написано, что заложенное имущество может быть реализовано только с согласия залогодержателя, то есть кредитной организации, выдавшей ипотеку. Из этого можно сделать вывод, что продать заложенную в банке квартиру вполне возможно, и есть несколько способов ее организации.

При этом следует учитывать, что в случае несоблюдения условий отчуждения недвижимого имущества, находящегося в залоге, банк вправе предпринять следующие действия (п. 1 ст. 39):

 

  • признать сделку недействительной;
  • требуют досрочного погашения ипотеки.

 

Кроме того, если будет установлено, что покупатель указанной квартиры заранее знал, что она заложена, то он также будет нести солидарную ответственность со своим продавцом.

Отчуждение жилплощади, находящейся под обременением

В настоящее время существуют различные схемы реализации недвижимости, заложенной в банке. Наиболее распространенные варианты описаны ниже.

При досрочном погашении кредита

Один из самых простых и удобных вариантов. В этом случае продавец сначала выплачивает всю задолженность банку, и только потом приступает к продаже квартиры.

Важно! Основным преимуществом досрочного погашения кредита является возможность свободной продажи квартиры без предварительного согласования этого решения с банком.

В то же время имеется и ряд недостатков, а именно:

 

  • не у всех заемщиков есть возможность погасить задолженность по ипотеке одним платежом;
  • банк может наложить штраф за досрочное расторжение договора;
  • в дальнейшем при оформлении нового кредита могут возникнуть трудности, так как плательщики, досрочно погасившие долг, не выгодны банку.

 

Как продать квартиру, если она заложена в банке?

В целом продажа квартиры с досрочным погашением ипотеки выглядит так:

  1. Во-первых, продавец погашает свой долг по кредиту.
  2. Банк подает в Росреестр документы на снятие залога с квартиры с одновременной регистрацией права собственности заемщика.
  3. Став полноправным собственником, бывший заемщик может заняться поиском потенциальных покупателей.

В дальнейшем процедура отчуждения недвижимости осуществляется по стандартной схеме. В этом случае сделка с покупателем оформляется посредством обычного письменного договора купли-продажи.

При погашении ипотеки в ходе сделки

Этот способ является наиболее распространенным вариантом реализации заложенных домов. В этом случае заемщик с согласия банка продает квартиру и вырученными средствами погашает долг, после чего забирает свою долю.

Основные преимущества такой схемы заключаются в следующем:

 

  • заемщик имеет возможность рассчитаться с банком, не создавая просроченной задолженности;
  • можно безболезненно распорядиться недвижимостью, которая больше не нужна.

 

Внимание! При этом основным минусом такой сделки является сложность в поиске покупателя. В большинстве случаев граждане, желающие приобрести жилье, предпочитают заключение обычной сделки купли-продажи.

В общем виде продажа квартиры с возвратом ипотеки при сделке имеет следующий вид:

 

  • В первую очередь заемщик должен уведомить банк о своем желании, подав там соответствующее заявление или оформив заявку на официальном сайте.
  • Если банк дал согласие на такую ​​сделку, должник может приступить к поиску покупателя.
  • После нахождения нового владельца квартиры в ипотечном банке сдаются в аренду две ячейки: в первую вносится сумма, причитающаяся к погашению ипотеки, а во вторую помещаются оставшиеся деньги, предназначенные продавцу.
  • Кроме того, между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи.
  • Банк подает заявление в Росреестр о снятии залога и одновременном переоформлении права собственности на нового собственника.
  • После надлежащей регистрации сделки и подписания акта приема-передачи квартиры банк изымает из ячейки сумму ипотечного долга, а продавец – оставшиеся деньги из проданного дома.

 

Путем передачи долговых обязательств

Как продать квартиру, если она заложена в банке?

Этот способ предполагает переход ипотечных обязательств от одного должника к другому. Однако фактически покупатель квартиры оформляет новую ипотеку.

Этот вариант выгоден тем, что, по сути, ваше обязательство может быть передано другому лицу. Однако есть и ряд недостатков, в том числе следующие:

 

  • не все банки согласны на такую ​​схему оплаты долга;
  • достаточно сложно найти подходящего покупателя.

 

В целом такая схема реализуется следующим образом:

  1. Заемщик сначала уведомляет банк о своем намерении и ждет ответа.
  2. Если согласие получено, можно приступать к поиску покупателя. Лучше всего, если вы являетесь клиентом банка, в котором изначально была оформлена ипотека.
  3. Если покупатель является третьим лицом, кредитор проведет исчерпывающую проверку его платежеспособности.
  4. Если потенциальный покупатель соответствует основным требованиям, установленным банком к заемщикам, то следующим шагом будет переоформление ипотеки на нового должника. С ним подписан очередной договор ипотечного кредита.
  5. Первый заемщик подписывает соглашение об уступке долга.
  6. Залог перерегистрируется в Росреестре (обычно этим занимается банк).
  7. Банк выплачивает сумму долга за квартиру предыдущему должнику.

Справка! Таким образом, объект поручительства не меняется, но обязанность по уплате ипотеки переходит к другому заемщику.

Совершение операции финансово-кредитным учреждением

Как продать квартиру, если она заложена в банке?

Еще один вариант отчуждения поручительств – передача квартиры банку для последующей ее продажи последним. Этот метод обычно используется в крайнем случае, когда у заемщика нет возможности вносить дополнительные платежи по кредиту.

К положительным сторонам такой схемы можно отнести возможность досудебного урегулирования проблемы с банком. Однако прибегнуть к этому варианту (без суда) можно не во всех случаях. Это возможно только в определенных ситуациях (п. 1 ст. 55):

 

  • если такое условие предусмотрено в рамках ипотечного договора;
  • если права залогодержателя удостоверены ипотекой.

 

Кроме того, существует целый перечень обстоятельств, при которых обращение взыскания на заложенное жилье в досудебном порядке будет невозможно (п. 5 ст. 55 вышеупомянутого закона).

Схема продажи квартиры банком следующая:

  1. Сначала кредитор направляет должнику извещение и соответствующее требование.
  2. Кроме того, между ними заключается соглашение о решении ипотечного вопроса в досудебном порядке.
  3. Затем банк приступает к реализации залогового имущества на открытых торгах (статья 59 Федерального закона Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)»).

Договор купли-продажи залоговой недвижимости

Важно! Следует сразу отметить, что ни одного образца такого документа на сегодняшний день не существует. Его конкретная форма разрабатывается индивидуально для каждого отдельного случая.

При этом его содержание должно соответствовать основным нормам, прописанным в п. 7 ГК РФ.

Поэтому в текст договора купли-продажи квартиры, находящейся в залоге у банка, должны быть включены следующие сведения:

Как продать квартиру, если она заложена в банке?

  1. сведения о заключении договора обеими сторонами;
  2. существенные условия — сюда входит предмет сделки (указывается идентифицирующая характеристика квартиры и земельного участка, на котором расположен дом), а также стоимость отчуждаемой жилплощади;
  3. права и обязанности продавца и покупателя;
  4. ответственность обеих сторон.

 

  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры, находящейся в залоге у банка
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры по поручению банка

 

Также, если продажа осуществляется с одновременным погашением залога, то в договоре прописываются и основные условия снятия права удержания (залога) с отчуждаемого недвижимого имущества.

В заключение стоит отметить, что прежде чем выбрать тот или иной вариант продажи заложенной недвижимости, необходимо уведомить об этом намерении банк, у которого был взят кредит. Окончательное решение принимает банковское учреждение. В противном случае действия, не согласованные с кредитором, не будут иметь силы.

Оцените статью