Что значит квартира-вторичка и как продать такое жилье?

Недвижка

Все объекты недвижимости, размещаемые на рынке, можно условно разделить на две большие группы: первичное и вторичное жилье.

В данной статье раскрываются характерные черты квартир, относящихся ко второму (вторичному) типу, а также основные нюансы, связанные с их куплей-продажей.

Отличительные признаки вторичного жилья

Что такое квартира на вторичном рынке и как продать такой дом?

Люди часто ошибочно полагают, что основное отличие первичного жилья от вторичного заключается в стадии подготовки. Однако это не так. Главный критерий, по которому различают эти понятия, – регистрация в ЕГРН.

Так, под вторичной (вторичной) квартирой понимается жилплощадь, находящаяся в готовом (сданном в эксплуатацию) доме, а значит, права собственности на нее зарегистрированы в установленном порядке в базе данных Росреестра. При этом основным собственником выступает застройщик, а вторым собственником является физическое или юридическое лицо, вложившее средства в строительство объекта (дольщик). Отсюда и название — «вторичка».

Вторичная квартира может располагаться как в старом доме, так и на территории вновь сдаваемого комплекса. Однако на практике чаще всего встречается именно первый вариант.

Следует отметить, что вторичка не имеет специфических рисков застройщика (двойная продажа и т.п.). Однако здесь есть и другие угрозы. В основном они связаны с юридической чистотой отчуждаемой квартиры.

Вам могут быть интересны следующие статьи:

 

  • Если дом признан аварийным или ветхим, можно ли приватизировать квартиру и что вы получите при переселении дома?
  • Квартира-хрущевка: что это такое и в чем ее особенности?
  • Купля-продажа квартиры у нотариуса: документы, цены и другие нюансы
  • Каковы риски продавца и покупателя при продаже квартиры в ипотеку и как избежать проблем при заключении сделки?
  • Подготовка к сделке: как оценить стоимость доли в продаваемой квартире

 

Сколько в среднем продается жилплощадь на вторичном рынке?

На этот вопрос нельзя ответить однозначно, так как одни квартиры могут продаваться годами, а другие могут найти покупателя за месяц. Отсюда следует, что на скорость продажи вторичной квартиры влияет ряд факторов, а именно:

 

  • Экономическое положение страны: с наступлением кризиса платежеспособность населения значительно снижается, что негативно сказывается на скорости продажи недвижимости.
  • Стоимость квартиры – цена, заявленная продавцом, должна соответствовать рыночной цене или быть несколько ниже (если речь идет о срочной продаже). В противном случае такая жилплощадь будет долго ждать своего покупателя.
  • Статус отчуждаемого объекта «мертвый», старая квартира, требующая капитального ремонта и крупных вложений, будет продаваться на более длительный срок.
  • Другие факторы: категория объекта (новый дом или панельный дом времен СССР), месторасположение (многие предпочитают квартиры в районах с развитой инфраструктурой), общая площадь, количество комнат и т.д.

 

В целом видно, что квартиры на вторичном рынке продаются быстрее, чем первичное жилье. В основном это связано с тем, что многие покупатели не хотят рисковать связываться с застройщиком, а также хотят переехать сразу после заключения сделки купли-продажи.

Стоимость недвижимости

Что такое квартира на вторичном рынке и как продать такой дом?

Средняя стоимость квартир на вторичном рынке варьируется в зависимости от региона, в котором вы находитесь. Чем он больше и живее, тем, соответственно, выше цена. Так, например, можно привести стоимость вторичного жилья в некоторых крупнейших городах РФ (данные взяты с информационного ресурса RLT24.com по состоянию на 29 апреля 2019 г):

 

  • Москва — 270 142 руб/м2.
  • Санкт-Петербург — 134 396 руб/м2.
  • Владивосток — 115 093 руб/м2.
  • Казань — 82 336 руб/м2.

 

Как правило, цена квартиры на вторичном рынке выше стоимости аналогичного жилья в стадии строительства (первичная недвижимость).

В целом стоимость перепродажи формируется под влиянием комплекса факторов, таких как:

 

  • расположение (ключевой момент в определении цены квартиры);
  • возраст дома, а также материалы, из которых он построен;
  • площадь жилища, планировка, количество комнат, общее состояние;
  • индивидуальные особенности квартиры (например, застекленный балкон, наличие автономного отопления, возраст труб и т д);
  • окружающая инфраструктура (метро, ​​близость детских садов, школ, магазинов, больниц и т.д.).

 

Определение чистой продажи

В настоящее время на рынке вторичной недвижимости существуют две основные схемы:

  1. Альтернативная покупка или отчуждение квартиры является наиболее распространенным вариантом, так как в большинстве случаев при продаже дома продавец хочет на вырученные средства купить другую недвижимость. Эта одновременная покупка и продажа называется альтернативной сделкой.
  2. Чистая продажа, это означает, что собственник распоряжается своей квартирой без намерения купить другое жилье. Ваша конечная цель — получение прибыли.

Что такое квартира на вторичном рынке и как продать такой дом?

Стоит отметить, что покупка вторичной квартиры, расположенной в «чистой продаже», имеет ряд своих преимуществ:

 

  • значительно сокращается время оформления всей сделки, так как не нужно будет ждать, пока продавец сам подберет другое жилье;
  • на такую ​​квартиру проще взять кредит в банке;
  • отсутствует риск несостоятельности сделки, который присущ альтернативному варианту приобретения недвижимости.

 

Когда лучше совершать сделку?

Собственник квартиры имеет право в любой момент выставить свою недвижимость на продажу. Однако для того, чтобы эта сделка была максимально выгодной, необходимо выбрать подходящий период времени. Есть еще несколько важных факторов, определяющих, когда лучше продавать недвижимость на вторичном рынке:

 

  • Экономическое положение страны: как правило, кризис сопровождается снижением цен на рынке недвижимости, а также ухудшением платежеспособности населения. В такой ситуации выставлять квартиру на продажу нецелесообразно. Лучше подождать, пока стоимость аналогичного дома на рынке не достигнет пика.
  • Общий срок владения квартирой – от его продолжительности напрямую зависит сумма налога, который придется заплатить продавцу вторичной квартиры. Так, в части 2 ст. 217.1 НК РФ написано, что физическое лицо освобождается от уплаты НДФЛ при реализации недвижимого имущества, если оно находится в его собственности не менее 5 лет. Отсюда следует, что продавать вторичную квартиру в первые годы после ее приобретения нецелесообразно.

 

Как показывает практика, потребительский спрос во многом зависит от времени года. Поэтому в январе покупается наименьшее количество квартир. При этом наибольший ажиотаж наблюдается в период с августа по сентябрь, когда люди уже вернулись из отпуска и хотят поскорее купить новое жилье, чтобы успеть обустроить его до холодов.

Процедура отчуждения по шагам

Что такое квартира на вторичном рынке и как продать такой дом?

Схема купли-продажи вторичного жилья выглядит следующим образом:

  1. Сначала определяется стоимость отчуждаемой жилплощади.
  2. Затем продавец приступает к активной рекламе своей собственности. Вы можете сделать это самостоятельно или привлечь специализированные агентства, которые помогут найти покупателя.
  3. Осмотр квартиры потенциальным покупателем, переговоры.
  4. Заключение предварительного договора купли-продажи и получение предоплаты как подтверждение серьезности намерений будущего владельца.
  5. Подготовка необходимых документов для сделки.
  6. Определение порядка расчетов между покупателем и продавцом (обычно снимается ячейка в банке, куда депонируются остальные деньги за квартиру).
  7. Заключение основного договора купли-продажи.
  8. Регистрация сделки в Росреестре с внесением сведений о новом собственнике в ЕГРН.
  9. Подписание обеими сторонами акта приема-передачи квартиры.
  10. Открытие сейфа продавцом для снятия оставшейся суммы денег от проданного имущества.

Следовательно, под вторым домом понимается квартира, которая принадлежала двум и более собственникам. В настоящее время эта категория недвижимости пользуется более высоким спросом, чем дом застройщика. Самое главное – выбрать наиболее подходящее время для продажи.

Оцените статью