Что такое продажа квартиры с обременением в пользу продавца?

Заключение договора купли-продажи между продавцом и покупателем является обязательным условием правомерной сделки купли-продажи недвижимости.

Договор содержит все основные условия, согласованные сторонами при продаже.

Давайте выясним, что такое договор купли-продажи дома с залогом в пользу продавца.

Порядок расчетов при продаже жилья

В зависимости от достигнутых договоренностей процедура расчетов обычно выглядит следующим образом:

1. Покупатель может оплатить полную сумму продавцу до подписания контракта;
2. Полную сумму покупатель может отдать продавцу после подписания договора и регистрации сделки в Росреестре;
3. Покупатель может платить продавцу в рассрочку.

Если до подписания договора есть предоплата, то обязательства покупателя по договору можно считать выполненными и никаких обременений здесь быть не может.

Но на практике такие случаи редки.

Гораздо чаще стороны договариваются об оплате после заключения договора или оплате в рассрочку.

Вам могут быть интересны следующие статьи:

• Можно ли продать квартиру с залогом? Основные нюансы процедуры
• Что такое продажа квартиры с залогом в пользу продавца?
• Советы продавцу недвижимости: как продать квартиру с залогом
• «Каковы нюансы продажи квартиры банку и что нужно для покупки дома, который был в залоге? Полезные советы
• Как продать квартиру, если она заложена в банке?

Понятие обременения на недвижимость

Чтобы гарантировать продавцу получение платежа, договор предусматривает залоговое право в пользу продавца.

ПРИМЕЧАНИЕ. Суть залога заключается в ограничении прав собственника имущества распоряжаться своим имуществом.

То есть до окончания расчетов, предусмотренных договором, при наличии залога покупатель не имеет права перепродавать, дарить, менять купленное жилье.

Чаще всего в качестве залога используется залоговое имущество.

Поэтому продавцу недвижимости лучше всего устанавливать залог во всех случаях, кроме полной предоплаты.

Поскольку по закону вся информация о сделках с недвижимостью вносится в ЕГРН, то и залог будет отражен в выписке ЕГРН.

Это гарантирует безопасность сделки.

Как его правильно наложить?

Залог может быть наложен на недвижимое имущество:

• по соглашению сторон
• установлены законом.

Если в договоре предусмотрено, что оплата производится после подписания договора, то залог по закону возникает автоматически, так как покупатель подписал документы, но фактически не исполнил своих обязательств перед продавцом.

В такой ситуации в договоре необходимо указать на возникновение залога по закону, чтобы при учете сделки были внесены соответствующие изменения в ЕГРН.

Также стороны могут указать в договоре иные условия обременения, а именно:

• срок действия;
• в каком порядке он будет удален;
• что именно

Все указанные в договоре сведения о взимаемом при регистрации сделки сборе будут внесены в ЕГРН и ни одна из сторон не сможет их изменить в одностороннем порядке.

Установленный залог указывается в выписках ЕГРН, предоставляемых каждой из сторон после перехода права собственности.

В декларации будет указан новый владелец и наличие залога в пользу продавца.

Залог будет действовать до тех пор, пока продавец не выполнит свои обязательства.

Необходимые документы для сделки

Для регистрации продавец и покупатель должны предоставить в Росреестр следующий пакет документов:

1. Запрос на регистрацию сделки.
2. Договор купли-продажи (при необходимости заверенный нотариально). В обязательном порядке удостоверяются у нотариуса договор купли-продажи общего имущества, договор купли-продажи имущества, принадлежащего несовершеннолетним и недееспособным лицам, договор уступки займа, договор пожизненной ренты, согласие одного из супругов на продажу имущества имущество совместно нажитого недвижимого имущества, а также договор дарения в некоторых случаях.
3. Технический паспорт объекта.
4. Если требуется отдельное соглашение об обязательствах.
5. Доверенность, в случаях представления интересов через доверителя одной из сторон.
6. Согласие супруга на продажу недвижимого имущества, если это имущество нажитое в браке.
7. Разрешение на продажу от органов опеки и попечительства, если среди собственников есть дети или нетрудоспособные граждане.
8. Выписка о составе зарегистрированных лиц из домовой книги.
9. Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
10. Квитанция об уплате государственной пошлины (2000 руб в 2018 году).

Обычный срок предоставления выписки ЕГРН составляет 7 рабочих дней, при отправке документов через МФЦ 10 рабочих дней.

После того, как продавец уплатит деньги за приобретаемое имущество, его обязательства считаются выполненными.

Стороны должны подать письменное заявление о снятии ареста в Росреестр.

Риски сторон

Риски продавца в сделке после получения денег сводятся к нулю, но риск покупателя остается: если продавец уклонится от снятия залога самостоятельно, покупатель не сможет этого сделать.

ПРИМЕЧАНИЕ. По закону заявление о снятии ареста должно быть подписано обеими сторонами.

Если стороны подали заявление в Росреестр, арест снимается в течение трех рабочих дней, после чего покупателю выдается новая выписка ЕГРН, подтверждающая снятие всех ограничений.

Если продавец не снимает залог, покупатель должен подать иск о снятии залога в суд.

В качестве доказательства выполнения своих обязательств по договору необходимо приложить выписку из ЕГРН и документы, подтверждающие получение денег продавцом.

После удовлетворения иска Росреестр может снять арест на основании решения суда.

В целом, заключение договора с залогом в пользу продавца является распространенной практикой, если речь идет о рассрочке платежа, либо с отсрочкой платежа.

Такая схема гарантирует выполнение обязательств сторон как продавцу, так и покупателю.