Заключение договора купли-продажи между продавцом и покупателем является обязательным условием правомерной сделки купли-продажи недвижимости.
Договор содержит все основные условия, согласованные сторонами при продаже.
Давайте выясним, что такое договор купли-продажи дома с залогом в пользу продавца.
Уважаемые читатели! В наших статьях рассказывается о типовых способах решения юридических проблем, но каждый случай уникален.
Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, воспользуйтесь формой онлайн-консультации справа или позвоните по телефону +7 (499) 938-94-16. Это быстро и бесплатно!
Порядок расчетов при продаже жилья
В зависимости от достигнутых договоренностей процедура расчетов обычно выглядит следующим образом:
- Покупатель может оплатить полную сумму продавцу до подписания контракта;
- Полную сумму покупатель может отдать продавцу после подписания договора и регистрации сделки в Росреестре;
- Покупатель может платить продавцу в рассрочку.
Если до подписания договора есть предоплата, то обязательства покупателя по договору можно считать выполненными и никаких обременений здесь быть не может.
Но на практике такие случаи редки.
Гораздо чаще стороны договариваются об оплате после заключения договора или оплате в рассрочку.
Вам могут быть интересны следующие статьи:
Понятие обременения на недвижимость
Чтобы гарантировать продавцу получение платежа, договор предусматривает залоговое право в пользу продавца.
ПРИМЕЧАНИЕ. Суть залога заключается в ограничении прав собственника имущества распоряжаться своим имуществом.
То есть до окончания расчетов, предусмотренных договором, при наличии залога покупатель не имеет права перепродавать, дарить, менять купленное жилье.
Чаще всего в качестве залога используется залоговое имущество.
Поэтому продавцу недвижимости лучше всего устанавливать залог во всех случаях, кроме полной предоплаты.
Поскольку по закону вся информация о сделках с недвижимостью вносится в ЕГРН, то и залог будет отражен в выписке ЕГРН.
Это гарантирует безопасность сделки.
Как его правильно наложить?
Залог может быть наложен на недвижимое имущество:
Если в договоре предусмотрено, что оплата производится после подписания договора, то залог по закону возникает автоматически, так как покупатель подписал документы, но фактически не исполнил своих обязательств перед продавцом.
В такой ситуации в договоре необходимо указать на возникновение залога по закону, чтобы при учете сделки были внесены соответствующие изменения в ЕГРН.
Также стороны могут указать в договоре иные условия обременения, а именно:
Все указанные в договоре сведения о взимаемом при регистрации сделки сборе будут внесены в ЕГРН и ни одна из сторон не сможет их изменить в одностороннем порядке.
Установленный залог указывается в выписках ЕГРН, предоставляемых каждой из сторон после перехода права собственности.
В декларации будет указан новый владелец и наличие залога в пользу продавца.
Залог будет действовать до тех пор, пока продавец не выполнит свои обязательства.
Необходимые документы для сделки
Для регистрации продавец и покупатель должны предоставить в Росреестр следующий пакет документов:
- Запрос на регистрацию сделки.
- Договор купли-продажи (при необходимости заверенный нотариально). В обязательном порядке удостоверяются у нотариуса договор купли-продажи общего имущества, договор купли-продажи имущества, принадлежащего несовершеннолетним и недееспособным лицам, договор уступки займа, договор пожизненной ренты, согласие одного из супругов на продажу имущества имущество совместно нажитого недвижимого имущества, а также договор дарения в некоторых случаях.
- Технический паспорт объекта.
- Если требуется отдельное соглашение об обязательствах.
- Доверенность, в случаях представления интересов через доверителя одной из сторон.
- Согласие супруга на продажу недвижимого имущества, если это имущество нажитое в браке.
- Разрешение на продажу от органов опеки и попечительства, если среди собственников есть дети или нетрудоспособные граждане.
- Выписка о составе зарегистрированных лиц из домовой книги.
- Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
- Квитанция об уплате государственной пошлины (2000 руб в 2018 году).
Обычный срок предоставления выписки ЕГРН составляет 7 рабочих дней, при отправке документов через МФЦ 10 рабочих дней.
После того, как продавец уплатит деньги за приобретаемое имущество, его обязательства считаются выполненными.
Стороны должны подать письменное заявление о снятии ареста в Росреестр.
Риски сторон
Риски продавца в сделке после получения денег сводятся к нулю, но риск покупателя остается: если продавец уклонится от снятия залога самостоятельно, покупатель не сможет этого сделать.
ПРИМЕЧАНИЕ. По закону заявление о снятии ареста должно быть подписано обеими сторонами.
Если стороны подали заявление в Росреестр, арест снимается в течение трех рабочих дней, после чего покупателю выдается новая выписка ЕГРН, подтверждающая снятие всех ограничений.
Если продавец не снимает залог, покупатель должен подать иск о снятии залога в суд.
В качестве доказательства выполнения своих обязательств по договору необходимо приложить выписку из ЕГРН и документы, подтверждающие получение денег продавцом.
После удовлетворения иска Росреестр может снять арест на основании решения суда.
В целом, заключение договора с залогом в пользу продавца является распространенной практикой, если речь идет о рассрочке платежа, либо с отсрочкой платежа.
Такая схема гарантирует выполнение обязательств сторон как продавцу, так и покупателю.
